經營收益如何使用

很多年前，央視主持人趙普起訴小區物業，要求公示電梯及樓宇外墻廣告經營收益情況的案件曾經炒得沸沸揚揚。這么多年過去了，小區樓頂、外墻、電梯廣告的收益歸屬問題得到解決了嗎？王經理坦言：“大部分物業公司都會在每年年初對上一年度的經營收入、支出情況進行公示，包括停車費和廣告費，目前這部分收入一般還是歸物業支配，用于小區公共部位的維修、看車人的工資等，只有極少數小區分給了業主個人。”

記者從一家專做居民區廣告的公司了解到，公司在電梯內放置靜態框架廣告牌，每年需要向物業公司支付1000至1200元/塊的費用；畫面可滾動的動態框架廣告位每年每塊費用在1500至1800元。電梯廳的廣告版位價格相對較低，每年費用在700至800元/塊。物業公司還會根據小區所處地段、檔次、規模、居民狀況等在此基礎上議價。由此看來，一個稍具規模的小區，每年的廣告費還是非常可觀的。“一個5萬平方米建筑面積的小區，光廣告費每年可收入約5萬元，地段、品質好的小區，一年賺十幾二十萬元肯定是有的。”王經理表示。

但事實上，小區公共空間能否投放廣告，并不是物業說了算。《物業管理條例》第54條規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”但在現實生活中，很少有物業會挨家挨戶征求業主的意見，加之各小區成立業主委員會的比例極低，業主的這項權利長期難以行使。

同理，在小區內部道路或綠地上設置停車位，也應當征求業主的意見。甄增水教授表示：“業主不同意設立車位的，可行使排除妨害請求權，請求其恢復原狀，拆除車位的標界物。業主同意的，地上車位的所有權歸業主，已收取的租金應根據不當得利返還法則返還給業主。”他同時強調，物業公司可以收取一定的機動車停放服務費，其本質是一種保管服務，這個費用應屬于物業公司所有。

京師律師事務所房地產訴訟法律事務部主任劉松鴻同樣認為：“無論開發商還是物業公司都無權擅自在小區公共空間設立停車位，他們事先應取得業主大會的許可，并與業主委員會簽訂協議，對有關收益分配作出具體約定，比如可約定租金所得用于彌補小區物業維修及管理等費用開支后，才能向相關主管部門申請設立和運營小區地面停車場。否則，將構成無權處分的侵權行為。但實際情況是，有些車位是合法設置的，而有些車位卻是物業自己劃線設置的。車位設置違法，收費行為自然也違法。”