近日，有一條新聞報道引來不少人“拍磚”——某小區(qū)物業(yè)規(guī)定，業(yè)主如果不買車位，私家車就不能開進(jìn)小區(qū)。于是有網(wǎng)友留言：業(yè)主買了房子，這塊地皮就歸全體業(yè)主所有，在自己的地盤上停車都不行？還有網(wǎng)友質(zhì)疑小區(qū)物業(yè)有沒有權(quán)利出售或者出租小區(qū)的車位。甚至有人翻出了陳年舊賬：業(yè)主交的停車費(fèi)都去哪兒了？另外還有小區(qū)外墻和電梯轎廂里的廣告收入，這些不都應(yīng)該分給業(yè)主嗎？

業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)的矛盾由來已久，其中一個主要方面就是針對小區(qū)公共空間的權(quán)屬與利益分配產(chǎn)生糾葛。本報記者日前梳理了相關(guān)問題并走訪專家。

小區(qū)的空間都?xì)w業(yè)主所有嗎

先看看物權(quán)法對小區(qū)公共空間是怎么規(guī)定的呢？其第73條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有”“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有”“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。由此可見，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房以及建筑物外墻、電梯、樓道、大堂、通道等屬于業(yè)主共有部分，業(yè)主享有“共有和共同管理的權(quán)利”。因此，利用這些公共部位所產(chǎn)生的收益如停車費(fèi)、廣告費(fèi)等就是公共收益，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。

但是值得注意的是，并非小區(qū)里所有的停車位都屬于業(yè)主共有。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司一位王姓物業(yè)經(jīng)理向記者介紹，目前小區(qū)停車位主要分為三類，一是產(chǎn)權(quán)車位，二是人防車位，三是臨停車位。其中前兩類是在小區(qū)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中載明的，滿足立項和規(guī)劃要求。目前所有小區(qū)均按規(guī)定配建一定比例的停車位，如北京市規(guī)定每10戶家庭配建停車位8個以上，部分區(qū)域一戶配一車位。而西安市規(guī)定商品房配建停車位的標(biāo)準(zhǔn)是每100平方米0.8至1.3個。這兩類車位一般位于地下，并未公攤到房屋面積中。第三類就是物權(quán)法第74條第三款規(guī)定的“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”，這類車位占用的面積公攤到了購房面積中，因此屬于業(yè)主共有。

記者進(jìn)一步查閱《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》發(fā)現(xiàn)，第6條對此也進(jìn)行了解釋：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第74條第三款所稱的車位?！庇纱丝梢哉J(rèn)為，在小區(qū)內(nèi)部道路邊劃設(shè)的停車位或在公共綠地上修建的植草磚停車位，應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有。

如何才能分辨出一個車位是產(chǎn)權(quán)車位還是人防車位，抑或是臨停車位呢？“從形式上看，產(chǎn)權(quán)車位和人防車位都位于地下，臨停車位一般位于地面。從實質(zhì)上說，產(chǎn)權(quán)車位可以買賣，能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，人防車位和臨停車位則不能，只能用于出租。”王經(jīng)理告訴記者。

華北電力大學(xué)法政系教授甄增水則從法理上對此進(jìn)行了解釋：“不動產(chǎn)的原始產(chǎn)權(quán)始于建造。開發(fā)商作為最初的建設(shè)用地使用權(quán)人，對投資建設(shè)的全部房屋、設(shè)施都有原始所有權(quán)。當(dāng)其將房屋及產(chǎn)權(quán)車位出售給業(yè)主后，所有權(quán)便發(fā)生轉(zhuǎn)移，為業(yè)主個人所專有。如果開發(fā)商沒有售出，則所有權(quán)仍為其保留。”

當(dāng)記者問及人防車位的權(quán)屬時，甄增水認(rèn)為所有權(quán)、收益權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商。“人民防空法對社會投資人防工程的所有權(quán)未作特別規(guī)定，只是籠統(tǒng)地說‘人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有’，基于出資決定產(chǎn)權(quán)的原理，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為人防車位所有權(quán)屬于開發(fā)商，那種認(rèn)為歸全體業(yè)主或國家所有的觀點是沒有法律依據(jù)的。但由于人防車位是受公法管制的不動產(chǎn)，在戰(zhàn)時要承擔(dān)防空功能，隨時可能被國家征用，因此各地政府目前均規(guī)定人防車位不能買賣，只能出租。”