不壓縮員工工資成本，祈樂苑物管收支的盈余從哪兒來？冼敏強表示，物業(yè)費雖然沒漲，但交的人多了。“過去，小區(qū)有些業(yè)主，十幾年來就沒交過一分錢物業(yè)費。現(xiàn)在業(yè)主自管了，都得老老實實交。有一個業(yè)主很頑固，一拖半年就是不交。我們不用左哄右勸，更不用威逼利誘，理直氣壯拿出《業(yè)主公約》來直接起訴到法院。最后法院判他如數(shù)補交1000多元物業(yè)費，外加1000多元滯納金，讓他懊悔不迭。”冼敏強說，“一人倒霉十人看，之后就沒人敢再當(dāng)‘老賴’了。”此外很重要的，是去除了物業(yè)公司在中間的利潤。過去很多共有產(chǎn)權(quán)的廣告、租賃收益，不明不白進了物業(yè)公司腰包，現(xiàn)在全部“顆粒歸倉”。

為了給業(yè)主提供更好的物業(yè)服務(wù)，祈樂苑業(yè)委會在人力資源管理上動足了腦筋。物業(yè)中心建立了員工飯?zhí)煤退奚幔?0多人全部包吃包住，“五險一金”一項不少，節(jié)假日還按規(guī)定有兩倍或三倍工資。員工忠誠度大大提高，小區(qū)治安和環(huán)境都大為好轉(zhuǎn)。

保潔員陳阿姨干這行有七八年了，前些年在附近一個小區(qū)工作的時候，她和工友基本上一個月也不會擦洗一次垃圾桶，留下經(jīng)年累月的殘渣污漬，即使垃圾清干凈了也是臭氣陣陣。

如今到了祈樂苑，陳阿姨不但每星期都洗垃圾桶，洗完后還里里外外擦得干干凈凈。“一來呢，是這邊的工資待遇確實稍好那么一點點，我來這里3年，已逐年上漲了800多元，現(xiàn)在比周邊一些大樓盤還高一點；二來呢，這個小區(qū)沒有物業(yè)公司，是業(yè)委會直接給我發(fā)工資，那業(yè)主提的意見你不聽咋行？”

“自管不一定最好，適合自己小區(qū)的才最好”

業(yè)主自管，看起來很美。

如今，祈樂苑小區(qū)成為業(yè)主自管的樣本，不少小區(qū)業(yè)委會前來取經(jīng)，祈樂苑小區(qū)也正在協(xié)助兩個小區(qū)復(fù)制業(yè)主自管模式。2017年2月19日，廣東業(yè)委會互助論壇首屆新春茶話會在這里舉行，來自全省數(shù)十個小區(qū)的業(yè)主云集，共同探討業(yè)委會和物業(yè)管理論題。

冼敏強總結(jié)，業(yè)主自管一方面是對業(yè)委會能力的考驗，另一方面則牽涉各方面的利益。“業(yè)主自管有三難：第一步成立業(yè)委會，難；第二步要換物業(yè)，更難；第三步要自管，難上加難！”

冼敏強介紹，成立業(yè)主大會，需要登記業(yè)主的資料，包括房產(chǎn)證、戶口本，需要公示業(yè)主名單，但不少業(yè)主擔(dān)心個人隱私泄露，不主動登記，也不贊成公示；選舉業(yè)主委員會，既要有業(yè)主主動報名，也要公示基本情況，業(yè)主往往并不積極，許多人是多一事不如少一事，不主動報名；尤其是對具體共有物業(yè)的使用事宜要進行投票，投票率非常低，很難達到贊成票“雙過半”的要求。

果不其然，來參加茶話會的不少業(yè)主向記者表示，其居住的小區(qū)仍處于無業(yè)委會狀態(tài)。一家業(yè)委會的負責(zé)人還分享了換物業(yè)公司的經(jīng)歷，“業(yè)委會成立了5年時間，與物業(yè)公司打了17場官司，勝了16場，現(xiàn)在已經(jīng)進入強制執(zhí)行的階段，但老物業(yè)仍不肯撤場，愣是沒換成。”

在廣州市公共危機預(yù)防協(xié)會會長鄧躍暉看來，業(yè)主自管不失為一種物業(yè)管理趨勢，“物業(yè)管理牽扯到方方面面的利益，如果實施業(yè)主自管，業(yè)主的利益可以得到更好的保障，可能社會矛盾就會少很多。我們并不是否定物業(yè)公司的作用，只是希望能讓業(yè)主獲得更高水平的物業(yè)服務(wù)。”

“業(yè)主自管看上去是很美，但一味推崇恐怕也失之客觀。真要推廣起來，其可復(fù)制性恐怕還得針對不同類型的小區(qū)進行具體分析。”記者發(fā)現(xiàn)，外界對祈樂苑小區(qū)樣本的態(tài)度多樣，一些專家學(xué)者觀點也相對審慎。

還有一些業(yè)主擔(dān)心，大型社區(qū)自管很容易導(dǎo)致參與不足，如果不能建立起一個完善的民主決策、執(zhí)行和監(jiān)督機制，“業(yè)主話事”很可能演變?yōu)樯贁?shù)人壟斷的“業(yè)委會話事”。其結(jié)果，是在物業(yè)公司之外，多了一個“老豆”（廣東話：爸爸）。他們認為，小區(qū)實際情況千差萬別，管理模式應(yīng)當(dāng)因地制宜，“自管不一定最好，適合自己小區(qū)的才最好。”