數據來源：《2016中國物業服務百強企業研究報告》

費用不漲，服務不下降

業主自管后，祈樂苑的物業費一直沒漲，至今還保持著10年前的水平——樓梯樓0.7元/月/平方米、電梯樓1元/月/平方米；停車月保費甚至從過去的1000元下降到500元至600元。

那么問題來了：10年來物價、人工漲了又漲，這么低的收費如何維持小區日常運轉？

冼敏強給記者算了一筆賬：小區每年總收入約為400萬元，包括物業管理費、車位費和車輛管理費、其他收益3個部分。物業管理費每月約13萬元，車位費和車輛管理費每月約15萬元，其他收益則包括電梯廣告收益、網球場租賃收益、小區攤位收益、房屋中介款、代收水電費等；對前物業公司的資金追討，算下來也有數十萬元。

支出部分中，最大頭的是50多名物業管理人員的工資薪酬和保險福利，每月大約20余萬元。此外包括園區工程建設、購買工程物料、清潔用品、設備維修費用及相關辦公費用等。

“在3年的業主自管中，小區共收入約1200萬元。除去支付物業管理人員工資等費用外，還結余約五六百萬元。”冼敏強稱。

在自管中，祈樂苑逐漸形成了三層架構。最高層是業委會，共有10位委員組成；再往下，有一個物業中心，直屬業委會，設保安部、工程部、清潔部、行政部等部門；最基層是保潔員、保安等一線物管人員。

“我們就相當于一個公司，這些物管員工，包括物業主管在內全部是直接自聘的，也正常給員工發工資和繳社保。”冼敏強說，與企業不同的是，業委會10位委員全部為兼職，不拿一分錢工資，所有盈余用于整個小區的翻新建設。業委會每年2萬元的活動經費是經業主大會投票同意的，在賬上卻一掛3年，從來沒有用過。

為了保障業主知悉權，業委會還對每月的開支收入予以公告和網上公示，詳細到為開會購買水果的費用。

不壓縮員工工資成本，祈樂苑物管收支的盈余從哪兒來？冼敏強表示，物業費雖然沒漲，但交的人多了。“過去，小區有些業主，十幾年來就沒交過一分錢物業費。現在業主自管了，都得老老實實交。有一個業主很頑固，一拖半年就是不交。我們不用左哄右勸，更不用威逼利誘，理直氣壯拿出《業主公約》來直接起訴到法院。最后法院判他如數補交1000多元物業費，外加1000多元滯納金，讓他懊悔不迭。”冼敏強說，“一人倒霉十人看，之后就沒人敢再當‘老賴’了。”此外很重要的，是去除了物業公司在中間的利潤。過去很多共有產權的廣告、租賃收益，不明不白進了物業公司腰包，現在全部“顆粒歸倉”。

為了給業主提供更好的物業服務，祈樂苑業委會在人力資源管理上動足了腦筋。物業中心建立了員工飯堂和宿舍，50多人全部包吃包住，“五險一金”一項不少，節假日還按規定有兩倍或三倍工資。員工忠誠度大大提高，小區治安和環境都大為好轉。

保潔員陳阿姨干這行有七八年了，前些年在附近一個小區工作的時候，她和工友基本上一個月也不會擦洗一次垃圾桶，留下經年累月的殘渣污漬，即使垃圾清干凈了也是臭氣陣陣。

如今到了祈樂苑，陳阿姨不但每星期都洗垃圾桶，洗完后還里里外外擦得干干凈凈。“一來呢，是這邊的工資待遇確實稍好那么一點點，我來這里3年，已逐年上漲了800多元，現在比周邊一些大樓盤還高一點；二來呢，這個小區沒有物業公司，是業委會直接給我發工資，那業主提的意見你不聽咋行？”