三問：投資渠道可行嗎？

從政策上看，投資審批環節打通了；但從融資渠道上看卻未必行得通。

為什么？因為《方案》規定在集體建設用地上建設的是“租賃住房”，只租不售，因此房屋所有權沒有流通性，不能成為抵押物；加之“不得轉租”，使用權也沒有流通性。當所有權和使用權都被凍結時，連“商品”都算不上，因此沒有抵押貸款融資的可能。

盡管住房具有使用價值和現金收益，未來租金收益可以進行質押貸款融資，但這只是在法理上成立，實際上未必行得通。

我們算筆賬：據2016年國家統計局數據，北京住房租售比平均為1：662，即52年租金可以收回房屋總價。假設在集體土地上建設住房成本降低一半，租賃價格不變，大約26年租金可收回成本，若加上利息約為40年。若以租金質押融資，意味著房屋業主——村集體在40年內無任何凈收入，期間所有租金收入都要先歸銀行。而銀行也不劃算，40年后才能收回本息。在13個試點城市中，租售比最高的廈門，租金收回投資年限約為45年；最低的成都也要22年。這樣的貸款產品，銀行是沒有興趣研發的。

如果靠股權融資呢？雖然該方法被《方案》明文認可，但由于住房產品缺乏交換價值，取得現金收益能力低，本身缺乏對合作者的吸引力，實際上卻可能連股權合作都談不成。缺乏融資渠道的結果，是只能依靠集體自有資金進行建設，如此一來，開發恐怕是有心無力。

四問：誰來開發建設住房？

目前的村集體——即使是相對發達的村集體——自身也缺乏大規模開發建設能力，多數集體要做也只能與開發商合作，采取類PPP模式（村集體相當于政府，代表全體村民公共利益）。

不過，如果采取股權合作開發，則存在幾個制度性障礙：一是集體土地評估沒有公認方法，如北京六環一帶開發進展緩慢的主要原因，就是集體土地估值偏高，削弱了投資吸引力；二是如果村集體以土地入股，企業以現金入股，村集體一般要求控股，這就可能出現同股不同權問題；三是作價入股的年限沒有說明；四是土地作價入股近期收益無望，農民權益全在未來，這種情況下要不要設置保底分紅也很敏感：不分，農民沒有積極性，分則投資人財務風險大。

五問：試點住房能否提供給新市民？

由于融資問題，在集體土地上建設租賃房的數量暫時不會太多，各城市的本市戶籍居民中的各群體需求尚有巨大缺口，因此給新市民優先分配希望渺茫。

比如，杭州市公共租賃住房的優先分配群體是城市中等偏下收入、住房困難家庭和新就業大學畢業生及創業人員。縱覽全國各城市，不管有無明確規定分配順序，通過搖號分配公共產品性質租賃住房是普遍現象，因此公共租賃住房仍處饑餓狀態。在低收入群體的剛性需求得到滿足之前，各地恐怕很難顧上新市民的相對彈性需求。

不過，盡管我們分析了《方案》的相對不足之處，但此項改革具有劃時代意義不容抹殺?；诖?，筆者愿提出幾條意見以供參見：

首先，此項改革涉及我國土地、金融體制，牽一發而動全身，必須有相應配套改革，尤其是針對性的金融產品要跟上。

其次，針對目前的試點城市還要具體選點，先以少數具體試點為起點，選點宜小不宜大，由易到難穩健推進。

另外，要優先選擇土地成本較低的地方進行試點，防止攤子鋪得太大，以致風險難控。

最后，為解決房源分配，可以嘗試將租賃住房進行企業福利分房：哪家企業參與開發則可取得一定數量的定向分配住房，此舉既可吸引高端人才，又鼓勵了社會資本進入，一定程度上緩解了融資難與需求旺盛間的矛盾。

本文無意給這項重大利好政策潑冷水，指出問題意在針對部分觀點的過度解讀進行糾偏。雖然政策還有很多問題亟待破解，機制措施尚未成熟，但這給試點城市留下了巨大創新空間，也為我國城鎮化戰略轉型留下充分想象空間，值得我們繼續期待。