2017年8月28日，國土資源部、住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（下稱“方案”），在北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

政策一出，立刻引起媒體和業界高度關注。有觀點稱，這一政策意味著集體土地正式入市，建在其上的房地產開發成本可降至20%－30%，也就是說二、三折超低價房即將面市。還有不少冠以“樓市王炸”之類浮夸標題的文章也隨即刷屏。可惜的是，這些文章似乎有些誤讀了。

那么，《方案》釋放出的真正信息究竟是什么？以下五個問題或許可為我們管窺一二。

一問：為什么要開展《方案》試點？

長久以來，我國采取的是“土儲模式”——國家對集體土地先征用、變性、收儲，變為國有建設用地以后再進行開發。然而，洪水總有撞上堤壩的時候，隨著社會發展，集體土地的開發模式和發展方式已難以適應城鎮化的發展方向。中國城鎮化的后半段還有很長的路要走，如何避開征地環節，在集體土地上探索繼續推進城鎮化的新模式，成為頂層設計的當務之急。

其一，在住房的供需矛盾推動下，在集體土地上建設住房逼不得已成為現實，但因政策空白，由此導致的消防、治安、地方黑惡勢力坐大等問題成堆，既然擋不住、禁不絕，不如變堵為疏，跟上市場步伐，以正視聽。

其二，積弊已久的城鄉矛盾不但久未破題，城鄉差距反而越來越大，尤其是城鄉接合部等地區，城鄉距離近在咫尺，對比反差卻如天壤，如不及時化解，城鎮化將被畫地為牢。

其三，新形勢下保增長壓力大，無論對國家還是城市，經濟停止增長意味著就業、社會穩定等一系列問題的連鎖反應。

至此，筆者以為，本次政策的根本目的是解決土地財政模式面臨的瓶頸，為保持城市經濟穩定增長和城市整體可持續發展、推動發展方式盡快轉向提出措施。

二問：試點房售價會降低嗎？

熟悉土地開發的人知道，在政府主導的土儲模式下，住房售價涵蓋了征地、拆遷、農民安置、農民轉居、物業建安、配套設施、企業利稅六大項。那么，在集體土地上建設住房的成本是否會減少呢？從成本結構上看，減少的只是征地和農轉居，對于13個大城市試點，兩項成本所占住房售價比不超一半。

倘若低租金房供應充分，新增住房確實能暫時緩解供需矛盾，房價也會有所下降。不過，下降幅度卻很難計算，因為集體土地租賃住房只租不售，何來二三折價房之說？

不僅如此，由于集體土地可以入市，村集體和農民配合拆遷和征收的意愿就會減弱。征地更難，商品房供應量就會減少。由于商品房有著唯一合法的買賣權，投資品屬性不可替代，國人的買房觀念又不可能一下轉變為“以租為主”，買房需求仍將長期持續。

殷鑒未遠，深圳房價近年大漲，就是源于2009年率先進行的集體土地入市探索，隨后幾年都完不成土地整備（即土地收儲）計劃，缺口達一半以上。供需矛盾下，房價成為了出口。