除土地性質變更過程存在疑點，恭和家園已建成的房屋面積也違反了養老政策規定。按照國土資源部的《養老服務設施用地指導意見》，養老服務設施用地內建設的老年公寓、宿舍等居住用房，應限定在40平方米以內，恭和家園最小戶型的面積也近80平方米。據銷售介紹，一居室為主，有79、82、95平米三種戶型。

公眾的更多質疑來自養老項目本身的生命力：房子賣了之后，開發商對“必須有60歲老人居住”此條件的約束力有多強？據銷售介紹，該項目將來要配套醫務室、食堂等和社區養老有關的設施，并提供照料護理服務。不過，這些后續的服務提供能力又能持續多久？銷售說，今后小區內提供的照料服務將參照市場定價。樂成目前的養老院項目每個月的費用已經過萬，將來居住在恭和家園的老人，又買不買得起服務都是問題。如果其中某一環節跟不上，這個獲得了很多政策紅利的試點，將可能徹底淪為普通商品房項目，而這正是中國養老地產項目集體面臨的問題。

中國人民大學不動產研究中心執行主任況偉大分析，中國的開發商基本上是建了就賣，而不是建了持有。持有將來是一個長期的約束。在這種情況下很多開發商第一是去拿地、拿項目。第二是作為一個銷售的概念，對他來講只要能拿到地、能賣掉。

類似的失敗案例不在少數。早在2011年北京曜陽老年公寓就曾“以租代售”，與客戶達成租賃協議，使用權最長為70年，被質疑變相賣房，最終被政府叫停；南京首例養老地產項目——湯山留園老年公寓，因無人問津已變成溫泉酒店；浙江烏鎮的養老地產項目綠城烏鎮雅園也因購房者過于年輕，配套老年服務一時無用武之地。況偉大認為，如果養老地產不做結構性調整，即使并非開發商主觀意愿，也很容易淪為普通商品房項目。“國外的養老地產本身是由銀行或者是放款機構發起，而不是由開發商來發起，在中國養老地產是在開發商通過開發房子的過程中引入醫院或醫療設施，來增強房子的額外公共服務職能。從目前實施方面來看，我認為這是開發商比較一廂情愿的事情。”

2014年北京市開始力推“醫養結合”養老服務模式，明確盤活存量用地用于養老機構建設的措施，恭和家園顯然搭上了政策的東風。目前樂成已在通州半壁店、常營等另外三個地方，陸續拿下類似試點項目。既然是試點，在已有政策的框架內做適當的突破可以理解，如何保證項目在后續運營上不偏離既定軌道，讓真正有養老需求的人買到房子、住得舒心，讓這類項目良性循環起來，在制度設計上就該走在前面，也該讓公眾更明晰。（記者 周益帆）