在長沙、重慶、石家莊、西安等地樓市調控加碼的同時，近期多個城市的首套房貸利率也迎來“定向加息”。專家認為，在信貸總量不變的情況下，貨幣信貸政策的結構將趨于優化。未來一段時間，前期房地產調控政策效果將不斷顯現，政策力度從嚴，購房成本保持增勢。

利率上行“水漲船高”

當下首套房貸利率上調并不局限在一線城市和熱點城市。融360發布的數據顯示，8月全國首套房平均利率已經達到5.12%。8月全國533家銀行中，有154家對首套房利率進行了再度上調，占比28.89%。目前執行首套房利率上浮的銀行達到252家，徹底打破了7月“基準為主”的格局。

9月以來，多地更是接連上浮首套房貸利率。以北京地區為例，首套房房貸利率上浮5%-10%成為普遍現象。

“去年年底以來央行實行穩健中性的貨幣政策，市場流動性趨于緊張，銀行資金成本上升較快，因此貸款利率處于上升的態勢。”中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼表示，從數據看，人民幣貸款加權平均利率已連續3個季度上行，二季度環比上漲14個基點到5.67%。在此情況下，住房貸款作為貸款的一種，利率上行事實上是一種“水漲船高”現象。其次，近兩年全國尤其是一二線房地產價格上漲較快、銷售火爆，房地產市場風險一定程度上放大。商業銀行通過包括上調房貸利率、提升首付比例、收緊貸款申請條件等手段來把握個人住房貸款發放的進度和節奏，是防控信貸風險的一種措施。

信貸額度緊張也是導致首套房貸利率上行的原因之一。中國銀行國際金融研究所研究員周景彤表示：“銀行等金融機構上半年已經將投放的額度用了很多，因此下半年額度較少。”

中金公司日前在研報中指出，銀行信貸額度開始捉襟見肘。走訪的諸多銀行已將全年70%-80%的信貸額度用光，下半年信貸額度將較為緊張。這會引發銀行議價能力提升，貸款利率上浮的情況較為普遍。

另外，銀行負債成本、購房需求、信貸供給也對首套房貸利率有影響。交通銀行首席經濟學家連平表示，銀行負債成本在上升，如果資產定價不做調整，息差將會收窄。當下銀行盈利狀況總體平穩，但增長速度比較緩慢。按揭貸款作為銀行貸款中的重要組成部分，如果不做適當調整，銀行息差或有壓力。房貸利率上漲也與購房需求和信貸供給有關。一方面，到今年三季度為止，全國購房需求和增長情況比較可觀。另一方面，2016年以來銀行發放按揭貸款的增速較快，短期內銀行按揭貸款總量迅速增長后，銀行需要考慮未來的風險管理和結構問題，不能讓按揭貸款比重不斷提高，需要做一些適當調控。

信貸結構優化

東方choice數據顯示，自2015年10月央行調整中長期貸款基準利率至4.9%以來，至今仍保持在歷史較低水平。目前房貸水平仍處較低的水平。

事實上，在基準利率不變的情況下，提高首套房貸利率，也是總量政策不變情況下的結構優化，可以使資金更多投向農業基礎設施、一二三產業融合、新型城鎮化等重點領域，更好支持實體經濟發展。董希淼表示，去年以來房地產貸款，特別是個人住房貸款增長非常快，對實體經濟特別是制造業、小微企業的信貸投放，一定程度上產生了“擠壓”效應。隨著商業銀行適度調整房地產信貸政策，今年以來房貸增長在貸款新增里的占比在下降，而投向制造業、小微企業、三農和基礎設施的貸款增長較快。

銀監會披露數據顯示，截至8月末，制造業貸款同比增長1.6%，增速較去年同期上升2.3個百分點，較今年6月末上升0.6個百分點。小微企業貸款同比增長16%，保障性安居工程貸款、涉農貸款和基礎設施行業貸款同比分別增長25.9%、10.2%和16.3%。對重點領域和薄弱環節支持力度繼續加大，服務實體經濟的力度進一步加大。

周景彤表示，調控房地產的直接目的是降杠桿、擠泡沫，遏制房地產市場房價過快上漲、泡沫不斷膨脹的勢頭。如果房地產領域流入的資金變少，在資金總量一定的條件下流入實體經濟的資金總量確實會相對多一些。

“房貸利率上行及房貸在部分一二線城市相對收緊的出發點是控制房貸需求，通過房貸投放步伐的放緩，讓房貸需求不會在短期內迅速釋放，或會帶來支持經濟的效果。”連平認為，但從銀行本身來說，目前對實體經濟投放的資金還比較充足，且銀行信貸投放關鍵是看市場的需求及對風險判斷。

調控將保持從嚴

針對未來房地產信貸政策是否會繼續趨嚴的問題，董希淼表示，或有進一步調整可能，包括房地產開發貸款和個人住房貸款都可能適度收緊。事實上，房地產調控政策、房地產市場走向、市場流動性、銀行信貸額度以及監管部門相關政策變化，都會對房地產信貸政策產生影響。

“對房地產總體的調控，包括貨幣政策，以及一些限購限貸政策在未來可預見的一段時間應該是比較穩定的，進一步趨嚴的可能性較小。”周景彤分析，從近幾個月情況來看，房地產市場一度過熱的一二線城市其成交量、價格等各方面都在降溫，投資也在相對減少。前期嚴格的房地產調控政策效果正在顯現，這種情況下沒必要再進一步加大調控力度。

從貸款方面看，連平認為，按揭貸款最近這幾年發放較多，但在整個信貸余額中比重依然不高。在這種情況下，銀行對于整個房地產方面的貸款，包括按揭貸款和開發商貸款，短期內比重明顯上升。不過，銀行不可能讓房貸比重繼續大幅度上升。按揭貸款事實上是在相對收緊，投放速度也在放緩。