市場(chǎng)分化持續(xù)加劇

隨著調(diào)控進(jìn)一步深入，國(guó)內(nèi)樓市內(nèi)部分化越來(lái)越明顯。不僅一二線與三四線城市間差距拉大，三四線城市內(nèi)部也出現(xiàn)了分化。

新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，隨著調(diào)控加劇，一二線城市成交量出現(xiàn)了20％的下降，這意味著一二線城市很難再創(chuàng)新高。相反，三四線城市出現(xiàn)了明顯的分化，一線周邊的三四線城市量減價(jià)跌，供應(yīng)逐年遞減，需求受限，所以未來(lái)的增長(zhǎng)也會(huì)很少。非都市圈熱點(diǎn)城市在去年5月份出現(xiàn)了爆發(fā)性的增長(zhǎng)，得益于一線城市人口回到家鄉(xiāng)，購(gòu)房置業(yè)、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)。但這種情況不太可能持久，“因?yàn)槟芑厝サ幕厝チ耍换厝サ囊院笠膊粫?huì)回去了。”

顧云昌表示，中國(guó)房地產(chǎn)正呈現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)加劇、洗牌加快、利潤(rùn)減薄的發(fā)展趨勢(shì)。

即使當(dāng)前調(diào)控趨嚴(yán)，但也阻擋不了部分房企“跑馬圈地”的熱情，可謂“餓死膽小的，撐死膽大的”。今年以來(lái)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在市場(chǎng)上積極拿地，董事局主席李明表示：“拿地將堅(jiān)持財(cái)務(wù)指標(biāo)第一位，地價(jià)控制在合理范圍內(nèi)，發(fā)展布局集中在一二線城市，主要業(yè)態(tài)傾向于具備一定規(guī)模的綜合體項(xiàng)目。”

針對(duì)北京等一線城市對(duì)高端住宅項(xiàng)目實(shí)施限價(jià)等調(diào)控政策，李明表示：“限價(jià)是臨時(shí)性的，總體來(lái)說(shuō)是階段性調(diào)控的舉措，不用過(guò)多擔(dān)心。”

一位房企負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前嚴(yán)控下，很多大房企都在加緊拿地。如果用現(xiàn)有的計(jì)算庫(kù)存的方式來(lái)看，加上限購(gòu)、限貸、限賣等政策的影響，繼續(xù)加大住宅供地的話，很可能樓市兩三年后又要面臨去庫(kù)存壓力，導(dǎo)致市場(chǎng)管理調(diào)控波動(dòng)較大。“2016年就是很好的體現(xiàn)，上半年還在去庫(kù)存，下半年就開(kāi)始調(diào)控，現(xiàn)在控房?jī)r(jià)與去庫(kù)存就像天平的兩端。”

不僅企業(yè)，部分地方政府內(nèi)部意見(jiàn)也出現(xiàn)了分化。多地地方政府人士私下表示，從大環(huán)境及發(fā)展前景而言，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)并不算高。南方某地級(jí)市一住建系統(tǒng)負(fù)責(zé)人坦言，按照當(dāng)前發(fā)展速度，該地區(qū)四五年之后房?jī)r(jià)翻番不是沒(méi)有可能。

市場(chǎng)存在多個(gè)挑戰(zhàn)

地產(chǎn)行業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)也成了本屆論壇嘉賓熱議的焦點(diǎn)。

朱中一在論壇上指出，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)面臨四個(gè)方面的挑戰(zhàn)。一是金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)信貸分類調(diào)控力度的加大，住房供應(yīng)體系中租賃市場(chǎng)比例的提高，土地條件和成本的提高，這些都給傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的賣地、貸款、開(kāi)發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)帶來(lái)了一些困難，所以房地產(chǎn)企業(yè)必然要考慮轉(zhuǎn)型問(wèn)題。

二是在市場(chǎng)分化、變化及因城施策的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)不同區(qū)域、不同城市的差異和變化，來(lái)調(diào)整自己的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)。

三是企業(yè)如何應(yīng)對(duì)優(yōu)勝劣汰和行業(yè)集中度的提高。

四是如何順應(yīng)綠色發(fā)展和提高建筑工業(yè)化、住宅產(chǎn)業(yè)化水平的要求，努力提高全裝修房和裝配式建筑的比例。朱中一認(rèn)為，海南在此方面表現(xiàn)優(yōu)秀。從今年7月1號(hào)起，海南新建商品房都要全裝修，以確保項(xiàng)目的品質(zhì)。

朱中一認(rèn)為，面對(duì)上述挑戰(zhàn)，所有企業(yè)都面臨著如何轉(zhuǎn)型、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、做好區(qū)域布局和選擇業(yè)態(tài)等問(wèn)題，企業(yè)要根據(jù)自己的情況做出安排。

“信貸規(guī)模持續(xù)收緊，地產(chǎn)的好日子已經(jīng)過(guò)得差不多了，苦日子要來(lái)了。”林采宜表示，“上市房企的平均負(fù)債目前已經(jīng)達(dá)到78％，實(shí)際負(fù)債可能超過(guò)80％。”從資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)78％的負(fù)債率客觀上已經(jīng)形成地產(chǎn)“綁架”金融的共生效應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫和去產(chǎn)能導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)，有可能造成銀行業(yè)不良資產(chǎn)的擴(kuò)大，消除房地產(chǎn)泡沫和控制銀行不良資產(chǎn)之間形成了政策的兩難。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平提到，房地產(chǎn)在這一年多來(lái)成交比較活躍，必然會(huì)對(duì)未來(lái)一段時(shí)間的消費(fèi)帶來(lái)許多拉動(dòng)，但由此來(lái)得出房地產(chǎn)是否會(huì)引爆危機(jī)的邏輯還需商榷。連平表示，房地產(chǎn)離不開(kāi)金融，房地產(chǎn)是屬于資本和金融屬性非常高的一個(gè)行業(yè)，因此泡沫的破滅一定伴隨著金融運(yùn)作問(wèn)題的出現(xiàn)。

“我們很有必要從金融角度去看當(dāng)前的房地產(chǎn)，到底是風(fēng)險(xiǎn)很大還是處在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)、良性的狀況，我們要給它有一個(gè)基本的判斷，而不是人云亦云，似乎這個(gè)泡沫明天就要破滅了。”連平說(shuō)道。