商業公寓的春天來了？

銷售市場未必好轉，租賃市場迎來一撥新“包租婆”

“租賃16條”另一大亮點是允許將商業用房等按規定改造成租賃住房,且調整后用水、電、氣價格按照居民標準執行。

今年廣州出臺的“3·30新政”要求：全面禁止“商改住”、最小分割單元不小于300平方米；一手商服類項目銷售對象只能是法人單位，個人禁止購買，再次轉讓也只能賣給法人單位；新政實施前購買的商服類項目可轉讓給個人，但個人再次轉讓需取得不動產證滿2年。

如今的新政顯然帶有為“3·30新政”“補漏”的成分，雖然同樣要求改建后的租賃住房不得銷售，但業界的理解是:最起碼，因“3·30新政”影響而處于銷售冰凍期的在售“商改住”項目，可以通過改造成租賃住房的方式而“拯救”項目，開發商可從賣樓者“變身”成物業長期持有的“包租婆”了。

不過，不少業內人士認為，《方案》中的表述與此前中央、省文件精神一致，即只是針對企業，針對經營行為，商業水、電、氣價格改為民用；不涉及個人手上的商辦物業（包括公寓），不涉及買賣轉讓，不涉及土地性質與年限的改變。所以對商辦公寓項目的銷售利好不多。

對此，黃韜表示認同。這給了商業用房一條出路，但改建后的租賃住房，不得銷售，土地性質與年限并沒有改變，所以對于商辦公寓項目的銷售影響并不大。

房地產分析人士劉曉博認為，允許改造成租賃住房的是“商業用房等”，這個“等”，有進一步想象的空間。此前大城市一直在整頓“工改居”，也就是控制工業用房改造為租賃住房，將來會不會有政策調整呢？可以拭目以待。

同時，“調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行”，這是很大的利好，居住成本會降低。

“由于‘商業用房’售價遠遠低于住宅，所以租金回報率會比較高。在這個政策刺激下，‘商業用房’的地板價狀態相信會得到很大的改變。而‘二房東’這個職業，也會隨著發展壯大。”劉曉博認為。

不過，周峰表示，改為住房后的“商改住”項目也較難吸引白領等人群大批居住。“明顯的問題是，新增公寓產品多分布在郊區外圍，交通、商業配套都沒有同步更新。”

相比之下，隨著這幾年獵德等“城中村”改造項目的落實，“城中村”一改往日臟亂差的形象，中心區域的“城中村”成為很多都市白領的首選居住地。此次新政發展“城中村”現代租賃服務業將進一步規范“城中村”的租賃業務。

黃韜認為，成立廣州住房租賃發展投資有限公司，由政府來牽頭發展現代租賃業務是一個好的嘗試。因為企業進入租賃市場肯定需要盈利，而目前的租金回報率大概只有2%，政府發展租賃住房也是為了改變“住者有其房”的傳統觀念，要保證租金穩定。此外，租賃行業屬于重資產運營模式，中小企業業務承擔能力有限，需要政府的引導。