棋局 全國33個試點進入最后半年

在農村集體經營性建設用地入市改革的嘗試方面，郫都區只是其中一個樣本。

從2016年開始，全國33個縣進行征地制度改革、農村經營性建設用地入市改革和宅基地制度改革等“三塊地”改革試點。據國土資源部4月份透露，農村集體經營性建設用地入市地塊目前各試點共計完成278宗，總價款約50億元人民幣。這意味著每畝地的平均入市價格約為110萬元。

按照計劃，今年12月31日，所有試點將正式收官，試點成果呈報上級部門進行驗收和評估，對實踐證明可行的，修改完善有關法律；對實踐證明不宜調整的，恢復施行有關法律規定。也就是說，這些改革試點還剩下最后半年的時間。

有專家表示，過去，農村集體經營性建設用地難以自由流轉，其結果是城市建設用地日漸短缺的同時，城鄉建設用地卻利用粗放，造成大量空閑用地，得以流轉后，將賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置。

國土資源部調控和監測司巡視員董祚繼此前告訴《經濟參考報》記者，農村集體經營性建設用地制度改革的基本思路，是允許規劃確定為經營性用途的存量農村集體建設用地，與國有建設用地享有同等權利，在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，可以出讓、租賃、入股，并完善入市交易規則、服務監管制度和土地增值收益的合理分配機制。現階段農村所擁有的存量建設用地多達2.5億畝，盤活農村資源，激活農村資產，那么，農村將成為中國經濟增長的“下一個風口”。

集體經營性建設用地入市潛力很大，但董祚繼也表示，改革也面臨諸多困難和矛盾，需要理性看待。例如，由于長期以來對農村土地產權制度建設重視不夠，造成農村土地管理基礎普遍不夠扎實。各種歷史遺留問題錯綜復雜，土地及農房產權資料缺失、權屬爭議、違法違規等情況大量存在，過去私下交易行為問題叢生、尾大不掉。這些因素明顯影響到改革的全面推進。

難點 產權限制和政策配套成當前瓶頸

實際上，基層政府工作人員對此次改革面臨的困難也有同樣的感受。郫都區國土部門相關負責人就坦言，隨著試點的不斷深入以及農村土地征收、宅基地制度改革任務的疊加，集體經營性建設用地入市在程序和措施上都面臨瓶頸。

上述負責人表示，一是改革的政策配套跟進不足，農村土地制度改革涉及的利益關系復雜，單一政策支撐難以奏效。當前來看，農村產權金融服務、土地入市的財稅征管和行政審批、土地供后監管等方面的配套政策及制度建設尚屬空白，需要加快研討并協同跟進。

二是土地利用規劃管控缺乏彈性，農村地區建設用地發展空間狹小，就地入市與現有基本農田布局極易沖突。如何在確保基本農田保護面積不減少、質量不降低的前提下，突破現有土地利用規劃管理模式，利用好農村集體經營性建設用地，確實是一個難題。

三是農村土地二級市場沒有放開。二級市場交易管理涉及國土、房產、工商等多個部門，由于沒有統一匯總和發布信息的渠道，造成了交易信息不對稱，增加了政府精準調控的難度，土地違規交易和隱性交易的隱患無法消除，不利于農村土地市場的健康發展。

四川邁高旅游資源開發有限公司董事長張旭東認為，農村集體經營性建設用地入市，要想真正實現與國有建設用地的同價同權，順利進行抵押融資是一把重要的尺子。但是，目前對此提供抵押貸款服務的金融機構很少，這對改革進程是一個很大的掣肘。

值得一提的是，有專家認為，改革成敗與否，土地用途規劃是關鍵。目前農村集體經營性建設用地入市試點中，被拍賣的土地多用于工業、倉儲用地，少量用于商貿用地，也有一些沿海試點地區嘗試將入市后的地塊用于住宅地產開發，也就是俗稱的“商住兩用”型地產。

在成都，很多“不差錢”的投資者同樣相中了農村經營性建設用地潛在的巨大市場價值。但是，在對改革政策進行一定了解后，有投資者就表示，如果完全按現行改革文件來操作，在試點區域投資“商住兩用”型地產開發，產權和交易都是今后很難繞過的“一道坎”。