■ 分析

“銀行無米下鍋，房貸利率上升”

6月5日，新京報記者獨家獲悉，民生銀行首套房貸利率執行在基準利率基礎上最低上浮10%。近日，又有中信銀行、廣發銀行在內的銀行跟進，上調首套房貸利率。今年以來房貸利率已多次上調。

對于本輪房貸利率的不斷上調，海通證券姜超認為，金融去杠桿是主因。同時，同業存單利率飆升，發行萎縮，導致銀行無米下鍋，房貸利率飆升。

姜超稱，過去兩年，國內房價大幅上漲，資產泡沫風險上升，源于金融發展過度，以銀行為首的金融機構資產膨脹過快。因而從監管層的角度，去杠桿的核心目標是抑制貨幣超增。所以，央行收緊了貨幣總閘門，今年大幅減少了貨幣投放，貨幣市場資金整體極度偏緊。而銀監會收緊了金融市場融資的閘門。

他認為，在今年國內房貸利率上升的過程中，同業存單利率扮演了非常重要的角色。目前，銀行在金融市場的融資主要有兩大來源，一是央行，二是金融同業機構。去年末同業存單利率2.8%，今年初，央行大幅收緊了公開市場融資，隨著同業存單利率的大幅飆升，尤其是達到5%以后，已經接近甚至超過銀行的5%左右的貸款利率，這意味著銀行的融資成本和貸款收益接近倒掛，導致同業存單發行萎縮。

“銀行無米下鍋，房貸利率飆升。”姜超表示，信貸收縮是下半年最大風險。

中原地產首席分析師張大偉認為，信貸利率上行是趨勢，但不可能出現大面積停貸。資金成本繼續上升，包括余額寶等理財收益年化資金成本已經接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準利率4.9%對于大部分銀行來說，已經屬于低利潤產品。所以預計后續銀行將逐漸從目前的基準為主流提高到基準上浮。

他表示，購房者的資金成本持續上升，已逐漸完成了從量變到質變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經全面降溫，降價開始出現。

一家股份制銀行副行長對新京報記者表示，6月份部分銀行突然上浮首套房貸利率，也是資金市場全面吃緊的表現之一。預計資金荒的6月過后，資金市場略有改善，但依然偏緊，信貸收縮的風險猶存。

■ 預期

“北京調控加碼可能性不大”

對于學區房價格下降的情況，中原地產首席分析師張大偉認為，價格跳水原因在于三月份學區房的報價過于虛高。此外，市場上存在部分購房者在三四月份有買一賣一的置換需求，“先買了，而賣不出手著急調價的個案。”

“現在有些個案的確出現了明顯的報價下行，實際簽約價格跌幅基本都在3%-5%這個位置。”張大偉指出，報價不代表最高成交價格，也不代表現在的成交價格。從市場趨勢看，最近市場從量跌到價跌，預計學區房價格在七八月淡季的下行速度加快。

“樓市下行的原因是因為信貸收緊和樓市調控，”張大偉說，從區域看，一二線城市降溫明顯，三四線城市依然在平穩，部分區域甚至還在上升。

未來北京是否會繼續出臺相關調控政策？張大偉認為，北京調控的目的已經達到，樓市已經開始下行，繼續加碼的可能性不大。(記者 金彧 侯潤芳 方王洋)