土地增量開發另外一個新思路是，可以在土地出讓環節就要求房地產開發企業自持部分或全部商品住房以用于對外出租，一定期間或終身不得銷售。房價高漲和市場迷漫投機氣氛時候，市場上新建商品住房一旦售出往往有不少被囤積空置純粹作為投資品而空置，很難說真正有多少新建住房實際投入到居住供應中。新的模式下，開發商有很大的資金回籠壓力，不敢囤積空置住房，實際投入到市場上的住房供給反而可能更多。新的模式有價值之處在于盡可能去除其投資屬性，回歸住房的居住功能。這個做法的關鍵在于限制住房的轉讓，類似于一種長租房或永租房的形式，投資功能大大弱化，更別說投機，只能用來居住，杜絕“炒房”的可能。新的土地出讓模式還有利于降溫土地市場，從而間接冷卻住房市場。企業在這樣約束下拿的地，減少毛坯房、增加裝修房，加大對項目運營環節的重視，為市場提供長期、穩定的自住房源。就新模式下開發商資金壓力而言，我們認為不必過于擔心，要相信市場的生命力。長租房或永租房市場的穩定出現，正是千呼萬喚的房地產投資信托基金（REITS）大顯身手的時候了。房地產投資信托基金（REITS）的大發展，不僅是分解房地產市場對金融體系壓力的必要機制，也是擴大居民投資渠道、增加普通老百姓分享城市增值的機會。

從北京市的試點情況來看，2016年11月首批4宗“限房價、競地價”的地塊成交結果均為開發商自持100%的商品住房，樓面地價最高不超過3.6萬元/平方米。隨著試點地塊的成交以及后期政府部門對自持商品住房的專門管理，自持模式給租房市場提供了更多有效、高質量的供給，帶來了居住條件的改善。另外，大量房源的增加，有望平抑住房租金，租房者的選擇更加豐富多樣，“購租并舉”的住房市場已初現雛形。還有，試點成交地價的結果將土地價格穩定在合理區間內，對區域房價的未來預期和走勢有一定的引導作用，有助于抑制房地產泡沫，使得市場預期回歸平穩和理性。

第五、強化存量補短板。客觀而言，上海等不少熱點城市在中短期內仍持續性面臨供需失衡，這些城市近年來土地供應持續下降，僅靠調控壓縮需求，難以建立穩定房價的長效機制。所以這些城市在房地產市場調控方面除了強化需求側管理，務必也要在供給側方面多想辦法，化解供需失衡壓力。

中國城市住房部門在供給側最大的短板是租房市場嚴重瘸腿。要做好長效機制，很關鍵的是要切實加快發展租賃市場和租賃產業。可以采取的措施包括，加快修訂租房市場的法律法規體系及加強落實，并通過采取個人所得稅及房產稅減免等手段鼓勵居民將閑置住房用于提供出租，尤其鼓勵租賃長約。在熱點城市住房租賃需求大的地段鼓勵房地產開發企業改出售房屋為對外租賃房屋，同時用建立政策性住房金融機構等手段激勵企業和機構提供長期性社會化租賃房源。同時，也通過改革住房公積金制度和重構政策性住房金融體系，來鼓勵和扶助居民長期租房而不以買房為唯一選擇。

中國房地產市場還有一個重大短板是房地產稅收體系不合理不健全，重復征稅多，并且重流轉輕保有，這方面要加緊優化房地產稅收體系，簡化合并稅種，并可以借鑒國際經驗通過設立征收空置稅來打擊炒房行為。購買住房而不居住不出租不僅是投機炒作，而且也是巨大的資源浪費。國外一般會采用征稅的手段來約束房地產市場的炒作，住房空置稅就是其中一種。對住房征收空置稅，可以把空置的存量住房逼入市場，有效增加住房供給。房產稅雖然長遠來看勢在必行，但目前仍然落地難度很大，空置稅的落地難度較小，更容易被廣泛接受，稅基更加明確和具體，計稅方案設計相對比較容易，對“炒房”的打擊更直接更精準。當然，空置稅的征收方案還需要進一步設計，相關法律法規也需要及時跟進。

加大住房保障的托底作用，讓人不著急搶房，炒房就會成為無根之萍。政府自身應該積極參與住房供應體系的結構性改革中來，轉變公共住房保障方式，創新“托底”機制，加快實物保障與租賃補貼并舉。支持推進公租房貨幣化，完善租賃補貼制度，結合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。動員社會力量，鼓勵地方政府采取購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，加強公共住房專業化、社會化與企業化管理，提高公租房運營保障能力。逐步放寬住房保障準入標準，主動面向新就業大學生、青年醫生、青年教師以及其他青年專業技術人員等“夾心層”群體，提供有限產權的自住型住房，可租可售，釋放真正的剛需。

（陳杰 作者為上海財經大學教授，不動產研究所執行所長）