其次，住房投資與住房投機炒作最本質的區別在于當事人是否有市場操縱炒作行為。要落實好“房子是用來住的、不是用來炒的”，就要認識好住房投資與住房投機炒作的最本質區別到底是什么？從使用價值決定交易價值、交易價值圍繞使用價值浮動的價值規律出發，我們的理解是，投資行為是遵循和服從價值規律，去認識去發現商品本身內在的潛伏的使用價值，投資本身是市場經濟下價格發現機制的重要組成部分。而投機炒作是背離和不尊重價值規律，并不在乎這個商品內在的使用價值是多少，而只在乎該物品在短期內的交易價值。投機炒作有一個顯著特征是，具有主觀惡意的操縱炒作商品交易價值的行為，讓商品的交易價值遠遠背離其內在使用價值，從而從中牟取暴利。如果只是買住房，然后用來出租讓住房資源得到合理利用、居住功能正常發揮，業主靜靜等待住房因為使用價值上升而帶來的交易價值上漲，從而獲取合理回報，這是正常投資。但買了住房自己不住也不出租，刻意制造市場短缺，讓市場接收到錯誤信號認為這個市場一直還是供不應求，有主觀上人為去改變住房交易價格的內在動機并且付諸行動，這就是投機炒作。那些大量買房又大量囤房大量空置，還在市場上煽風點火制造恐慌心理，影響市場供需格局進而影響短期內交易價格的，就更加明顯是投機炒作行為了。后面這兩個都是政策要堅決遏制打擊和禁止的。

在實踐上落實“房子是用來住的、不是用來炒的”

根據要落實好“房子是用來住的、不是用來炒的”要從需求側和供給側雙管齊下、供給側是關鍵的理解，特提出以下建議：

首先，堅持降杠桿。雖然部分熱點大城市的本輪房價飛漲也有供需基本面的一定基礎，但高杠桿下的信貸擴張是這輪樓市強勁飆升的最直接原因，是信貸擴張讓房價插上了翅膀，買漲不買跌、預期驅動的大城市房價已經純粹是金融現象，要遏制大城市房價飆升就需要多采用金融手段、從降杠桿入手。2016年11月上海樓市調控政策第一次取得了立竿見影的效果，就在于“認房又認貸”加上全國性聯網來認定二套房的組合威力很大。眼下大城市房屋總價高揚，入場買家極少數是第一次買房，大多數都是置換型購房或多次購房，“認房又認貸”本身把大部分購買力屏蔽在外了，再加上全國聯網認購，相當于把外地炒房資金基本封殺在大城市之外。只有繼續堅持在土地市場與居民購房兩個維度都降杠桿，才能保證大城市樓市在中短期內的穩定。

其次，加強預期管理。住房市場天然存在嚴重信息不對稱，開發商和中介的價格操縱行為往往由于難以認定而屢禁不止、手段層出不窮，刻意推動消費者恐慌性和非理性購房，引發市場大起大落。政府一方面要加強市場監管、鼓勵行業自律、獎勵消費者舉報，另一方面也要努力推進統一市場信息平臺建設，善于利用權威部門和專家人士發聲來引導和穩定市場情緒。住房市場上的需求引導是一門大學問，但政府應該學會這門學問。

第三，強化市場管理。要引導好對住房的合理消費觀和投資觀，就需要精確打擊住房投機炒作行為。具體的行動可以包括，首先絕對禁止個人一次性大量購房?！胺孔邮怯脕碜〉摹?，一次性大量購房顯然違背這個原則。熱點一線城市的限購令短期內仍需要堅持，其他城市也要有購房數量的一定限制。即使以公司名義大批量購房，也要嚴格限定只能用于解決內部職工住房問題并且是出租形式，對于購房中弄虛作假逃避限購的，一旦發現不僅可以責令購房合同無效，還可以在若干年內禁入市場。進一步，如果發現一些個人近期大量短線操作住房買賣、快進快出、交易十分頻繁的，不僅要很快提高其再次購房的貸款門檻和過戶審查門檻，也要給予警告乃至階段性禁止入市資格。同時，還需要加快全國不動產登記聯網，查實每個人名下擁有的住房，或者至少通過銀行聯網系統了解一個人曾經貸款買過多少套房，對持有多套房者要重點關注，必要時候采取有效對策。另外，對于上海等短期內房屋庫存十分緊張的城市，要提前做好應對房價反彈的政策儲備，如在上海研究適度調高房產稅稅率，考慮從當前的0.6%微調到0.8%或1%，房產稅的豁免面積也可適度收緊。上海樓市是全國樓市的指向標，如果上海有新政策出臺，可以對全國樓市的預期產生影響。

第四，推進增量調結構。建立“房子不是用來炒的”長效機制要從推進房地產業供給側結構性改革入手，供給側結構性改革首先從增量入手。

在增量方面，要切實增加需求旺盛區域的土地供應指標、推進舊區改造、加快城郊接合部工業土地的再開發利用，方便閑置工業用地向住宅用地的轉性，應該適度提高住宅用地的容積率，也要想辦法利用城區閑置商辦樓宇進行商轉住。

增量層面，還要嘗試新的土地出讓方式。比如一部分熱點城市的熱點地段，當土地市場過熱時候，對于住宅土地出讓，可以嘗試將70年土地使用權出讓改為30-40年，甚至年租制，以冷卻土地市場，也改變房源供應結構。