建立長效機制促房產回歸居住屬性

投資性購房，是投資渠道單一背景下，一些投資客的無奈選擇。業內人士指出，關注此次中央經濟工作會議精神，不應只關注“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

張大偉表示，首先是中央經濟工作會議再次明確了房地產要建立長效機制。過去的房地產調控更多是短期政策，所以經常因為經濟走勢不同而出現波動，長效機制意味著房地產市場發展不能只靠一時的應急調控政策，關鍵是需要完善長期制度建設、房地產稅等長期政策有望加快落地。建立房地產平穩健康發展的長效機制，關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關系。另外必須降低房地產的投資屬性、回歸居住屬性。從此次會議看，下一步應加快住房、土地供應、房地產稅收等制度。以長效機制引導市場穩預期。

另外，加快租賃市場的發展也值得關注，張大偉分析表示，租賃市場不能成為市場主流的原因是因為買賣市場投資比例較高，在未來房地產建立長效機制的情況下預期租賃市場將逐漸增加影響力。

張大偉認為，未來政策開始“托底蓋帽”，過去全面寬松的趨勢已經出現了變化，在市場分化的基礎下，調控政策也開始了明顯的分化，托底蓋帽開始出現，這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區都出現了約束性的政策。未來房地產調控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會升級到一城一策、一城多策。

胡景暉提出，此次中央經濟會議在土地供應也給出了明確指示，增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地等政策對市場都會起到積極作用。但是，土地政策里更重要的是改變地方政府的土地財政模式。只要土地出讓金是地方政府主要的財政收入來源，那么從增加收入的角度越高的地價對地方政府就越好，利益驅動就不可避免的推高地價，推高房價。只有改變土地財政模式，改變地方政府對土地收入的依賴，才能從根本上遏制房價;也只有改變這種模式，才能夠積極引導地方政府把更多的精力放到促進實體經濟發展、刺激消費上去，通過做大實體經濟的蛋糕，增加稅源來解決財政問題，所以，通過長效機制幫助地方政府擺脫對土地財政的依賴才是土地政策需要解決的根本問題。

前文提到的操盤手表示，從一線的經驗看，要想讓房地產健康平穩發展，只將目標瞄向打擊炒房是有局限性的，因為現在市場上純炒房的購房者本就很少。而應著重從增加土地供應、降低交易環節稅費激活房產的流轉和鼓勵居民長期持有，出租手里的閑置房源，增加市場的可租房源入手。

胡景暉也指出，十幾年的實踐證明，交易環節的加稅不僅不能控制房價，反而會嚴重增加購房者的成本，因為在貌似供不應求的市場條件下，交易環節的稅收最終都會被轉嫁給購房人，高房價加高額交易稅令真正自住型購房人負擔更加沉重。而在持有環節，稅負為零，這就為囤房炒房制造了溫床。

如果既要解決土地出讓金的替代問題，又要解決交易環節加稅難以遏制房價上漲的問題，稅收的重點就應當從交易環節轉向持有環節，實行交易環節減稅，持有環節加稅，尤其是對長期空置、多套持有的房屋進行征稅。如果能在這方面進行改變，那么市場的供求關系將能得到很大的改善，房價也能在很大程度上被抑制住。

建立長效機制促房產回歸居住屬性

投資性購房，是投資渠道單一背景下，一些投資客的無奈選擇。業內人士指出，關注此次中央經濟工作會議精神，不應只關注“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

張大偉表示，首先是中央經濟工作會議再次明確了房地產要建立長效機制。過去的房地產調控更多是短期政策，所以經常因為經濟走勢不同而出現波動，長效機制意味著房地產市場發展不能只靠一時的應急調控政策，關鍵是需要完善長期制度建設、房地產稅等長期政策有望加快落地。建立房地產平穩健康發展的長效機制，關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關系。另外必須降低房地產的投資屬性、回歸居住屬性。從此次會議看，下一步應加快住房、土地供應、房地產稅收等制度。以長效機制引導市場穩預期。

另外，加快租賃市場的發展也值得關注，張大偉分析表示，租賃市場不能成為市場主流的原因是因為買賣市場投資比例較高，在未來房地產建立長效機制的情況下預期租賃市場將逐漸增加影響力。

張大偉認為，未來政策開始“托底蓋帽”，過去全面寬松的趨勢已經出現了變化，在市場分化的基礎下，調控政策也開始了明顯的分化，托底蓋帽開始出現，這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區都出現了約束性的政策。未來房地產調控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會升級到一城一策、一城多策。

胡景暉提出，此次中央經濟會議在土地供應也給出了明確指示，增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地等政策對市場都會起到積極作用。但是，土地政策里更重要的是改變地方政府的土地財政模式。只要土地出讓金是地方政府主要的財政收入來源，那么從增加收入的角度越高的地價對地方政府就越好，利益驅動就不可避免的推高地價，推高房價。只有改變土地財政模式，改變地方政府對土地收入的依賴，才能從根本上遏制房價;也只有改變這種模式，才能夠積極引導地方政府把更多的精力放到促進實體經濟發展、刺激消費上去，通過做大實體經濟的蛋糕，增加稅源來解決財政問題，所以，通過長效機制幫助地方政府擺脫對土地財政的依賴才是土地政策需要解決的根本問題。

前文提到的操盤手表示，從一線的經驗看，要想讓房地產健康平穩發展，只將目標瞄向打擊炒房是有局限性的，因為現在市場上純炒房的購房者本就很少。而應著重從增加土地供應、降低交易環節稅費激活房產的流轉和鼓勵居民長期持有，出租手里的閑置房源，增加市場的可租房源入手。

胡景暉也指出，十幾年的實踐證明，交易環節的加稅不僅不能控制房價，反而會嚴重增加購房者的成本，因為在貌似供不應求的市場條件下，交易環節的稅收最終都會被轉嫁給購房人，高房價加高額交易稅令真正自住型購房人負擔更加沉重。而在持有環節，稅負為零，這就為囤房炒房制造了溫床。

如果既要解決土地出讓金的替代問題，又要解決交易環節加稅難以遏制房價上漲的問題，稅收的重點就應當從交易環節轉向持有環節，實行交易環節減稅，持有環節加稅，尤其是對長期空置、多套持有的房屋進行征稅。如果能在這方面進行改變，那么市場的供求關系將能得到很大的改善，房價也能在很大程度上被抑制住。