□數(shù)據(jù)

　　近兩年鮮有土地成交

　　易居智庫(kù)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從燕郊土地市場(chǎng)的成交狀況看，2013年是最火熱的一年。無(wú)論是土地成交幅數(shù)，還是土地出讓金額方面都在近幾年是排行第一的。尤其是在2013年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的情況下，北京市場(chǎng)火熱場(chǎng)面也會(huì)逐漸影響到燕郊市場(chǎng)，進(jìn)而使得房企在燕郊積極拿地。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，從樓面價(jià)看，還不能算太高，對(duì)于一些習(xí)慣在北京市區(qū)拿地的房企，會(huì)瞬間感到燕郊市場(chǎng)土地價(jià)格是比較低的，所以房企會(huì)積極進(jìn)入。地方政府也在這方面執(zhí)行了比較激進(jìn)的土地出讓政策，促使土地市場(chǎng)呈現(xiàn)比較火熱的場(chǎng)面。

　　到了2014年開(kāi)始，隨著全國(guó)市場(chǎng)逐漸趨于疲軟，在燕郊此類城市也出現(xiàn)了比較明顯的土地降溫態(tài)勢(shì)。從這個(gè)角度看，這或影響后續(xù)幾年燕郊新增樓盤供應(yīng)的規(guī)模。

　　□背景

　　燕郊位于潮白河?xùn)|畔，西與通州區(qū)隔河相望，是河北省廊坊市三河市的一個(gè)鎮(zhèn)，同時(shí)是國(guó)家級(jí)高新技術(shù)區(qū)。距首都中心天安門廣場(chǎng)僅42.5公里，直線距離33公里，比北京密云、懷柔等很多遠(yuǎn)郊區(qū)縣更靠近市中心。憑借著與北京的地緣關(guān)系，燕郊樓市一直是北京外溢需求的主要承接地。

　　正是因?yàn)檫@樣的地緣關(guān)系，多年來(lái)，燕郊樓市的走向一直隨著北京波動(dòng)。

　　搜狐焦點(diǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2009年底的燕郊房?jī)r(jià)大約在每平米六七千元，2010年5月隨著北京房?jī)r(jià)飛漲達(dá)到最高點(diǎn)，燕郊天洋城賣出過(guò)13000元/平米的價(jià)格，星河185賣出過(guò)11000元/平米的價(jià)格；而隨著2010年9月河北出臺(tái)限制外地人買房貸款政策，房?jī)r(jià)跌回8000；而2010年11月“環(huán)首都”概念及燕郊地鐵的傳言使燕郊房?jī)r(jià)重回9000元/平米，隨即又下跌，2011年上半年燕郊房?jī)r(jià)基本維持在7000-8000元/平且勻速上漲。2012年，隨著北京通州房?jī)r(jià)跳水，燕郊一手房單價(jià)也從2011年年底的8500-9000元/平米回落到7000-7500元/平米，其中降幅最大的樓盤是星河185，從均價(jià)8500元直降至5500元/平米。

　　據(jù)易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，到了2013年隨著燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)價(jià)格具備比較好的支撐。2014年受全國(guó)市場(chǎng)降溫的影響，漲勢(shì)受抑制。2015年，隨著政策利好的出現(xiàn)，燕郊住房市場(chǎng)的看漲預(yù)期繼續(xù)強(qiáng)烈，這促使房?jī)r(jià)出現(xiàn)繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，最高均價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.6萬(wàn)元/平方米。

　　□開(kāi)發(fā)商看法

　　>>匯福地產(chǎn)副總經(jīng)理 劉振剛

　　燕郊存量較少

　　隨著市場(chǎng)的回溫，需求量不斷入市，消化了大量的存量，造成燕郊目前的可售項(xiàng)目并不多。因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)的供應(yīng)量主要來(lái)自于去年開(kāi)工的項(xiàng)目，但是去年市場(chǎng)并不好，很多開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致目前的市場(chǎng)供應(yīng)量不大。如果利好政策落實(shí)，燕郊的樓市會(huì)持續(xù)上行，房?jī)r(jià)也會(huì)繼續(xù)上漲。

　　>>燕達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)副總裁 趙增志

　　燕郊部分供應(yīng)尚待入市

　　事實(shí)上，燕郊的房?jī)r(jià)一直跟著通州走，通州4000元，燕郊就2000元，但如果通州5萬(wàn)元了，燕郊估計(jì)就不止2.5萬(wàn)元了，絕對(duì)值會(huì)提高。燕郊從前年開(kāi)始至今鮮有土地成交，同時(shí)雖然一些項(xiàng)目急于入市，但苦于預(yù)售證的限制，無(wú)法成為有效供應(yīng)，目前有很多項(xiàng)目都在排號(hào)，但并不能銷售，因?yàn)檫€沒(méi)有達(dá)到預(yù)售條件。而需求量又比較大，供需關(guān)系出現(xiàn)不平衡，疊加各種利好政策，未來(lái)燕郊的房?jī)r(jià)依然有上行空間。

　　>>百世金谷總經(jīng)理 劉文軍

　　房?jī)r(jià)反映供需不平衡

　　燕郊地理位置特殊，被通州順義包圍，行政上屬于河北，一直以來(lái)，燕郊的房?jī)r(jià)和通州都是斷崖式的，通州2萬(wàn)多的時(shí)候燕郊1萬(wàn)，現(xiàn)在通州3.5萬(wàn)左右，燕郊目前的價(jià)格也不能說(shuō)虛高。事實(shí)上，目前的價(jià)格反映的是供求關(guān)系，存量少需求大自然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上行。導(dǎo)致存量少的原因，一方面是土地成交，另一方面是去化率超過(guò)了開(kāi)發(fā)商的預(yù)期，沒(méi)有那么多存貨。

　　□分析 燕郊投資型市場(chǎng)特征明顯

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，一直跟隨著政策波動(dòng)的燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)走的并非是穩(wěn)扎穩(wěn)打之路，而是典型的投資型市場(chǎng)。

　　近期以來(lái)，多重政策利好的刺激是造成此輪房?jī)r(jià)上漲的催化劑。京津冀一體化2015年加速推進(jìn)，京通往平谷的城鐵22號(hào)線規(guī)劃經(jīng)過(guò)燕郊北城設(shè)站；北京地鐵M6號(hào)線東延燕郊南城等眾多利好政策刺激了房?jī)r(jià)。

　　“部分非首都功能東遷通州等利好消息不斷，通州樓市看漲，也拉動(dòng)了燕郊樓市水漲船高。同時(shí)，部分燕郊房企借勢(shì)炒高房?jī)r(jià)。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹說(shuō)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者，北京樓市的變化特點(diǎn)是核心區(qū)堅(jiān)挺，越遠(yuǎn)的區(qū)域振蕩越明顯，如果說(shuō)北京傷風(fēng)，通州就會(huì)感冒的話，那么作為距離通州最近的河北鄉(xiāng)鎮(zhèn)，燕郊就會(huì)發(fā)燒。燕郊樓市的購(gòu)房者大多是受北京高房?jī)r(jià)擠壓從而選擇在燕郊置業(yè)的客群，正是因?yàn)榈乩砦恢谩①?gòu)房客群的來(lái)源與北京唇齒相依，燕郊樓市波動(dòng)也與通州正相關(guān)，且振幅遠(yuǎn)高于通州。在通州樓市步入價(jià)量的上行期，燕郊房?jī)r(jià)的上漲反而會(huì)早于通州，且漲幅高于通州，而通州樓市開(kāi)始下行，燕郊會(huì)先降且跌幅遠(yuǎn)超通州。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，燕郊是一個(gè)奇怪的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以說(shuō)因?yàn)楠?dú)特的區(qū)域地理屬性導(dǎo)致燕郊成為了全中國(guó)最具代表性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為一個(gè)行政級(jí)別只是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的市場(chǎng)，因?yàn)榭拷本績(jī)r(jià)甚至比河北省會(huì)城市還好，這種市場(chǎng)的需求主要來(lái)源于兩部分，一部分是買不起北京的剛需，另外一部分是受制于限購(gòu)的投資需求。這兩種需求的存在，導(dǎo)致燕郊市場(chǎng)完全是放大的北京市場(chǎng)。在北京購(gòu)房者觀望時(shí)，燕郊就會(huì)大幅降價(jià)。而在北京出現(xiàn)升溫的情況下，燕郊也會(huì)因?yàn)檩^低的價(jià)格基礎(chǔ)出現(xiàn)大漲。