賣家違約成本太低

　　房價上漲帶來可觀收益

　　被賣家違約的購房者仍在繼續增加，深圳的二手房買家維權群不時加入新成員，大家在群里分享維權信息，相互打氣，相互安慰。廣東信榮律師事務所易玉成律師告訴記者，自4月底以來，律所接到的以賣家違約為主的房屋糾紛案件數量激增，比往年增加了10倍以上。

　　“賣家違約的根本原因在于違約成本低，房價上漲的幅度已經超出了合同約定的違約金金額。”易玉成說。

　　按照目前較為普遍的購房合同，違約金最高只是預付定金的2倍或房屋成交價的20%，在房價暴漲30%以上的情況下，即便違約，賣家依然有利可圖。

　　從去年“9·30”政策出臺至今，深圳全市新房價格上漲了近30%，一些片區如龍華、前海、后海漲幅更是高達50%。

　　黎小姐今年4月初簽訂了一套位于龍華區的51平方米小兩房，交易總價150萬，目前已經漲到210萬。賣家看著房價在漲，就遲遲不肯贖樓，一直拖到5月底才說不賣。

　　“我問賣家加多少價可以賣，他就是不賣。”黎小姐無奈地說。

　　目前，黎小姐已經訴諸法律途徑。但若是按照房屋交易總價的20%計算，她只能獲得30萬的賠償金，而這套房屋已經漲了60萬。

　　深圳中原住宅部副總經理謝建奎認為，國人缺乏契約精神，在利益面前，一些人更愿意選擇違約。“賣家違約成為深圳樓市的普遍情況，他們第一次以某個價格出售房屋后，往往又會將房屋掛到其他中介出售，如有買家愿意出更高的價格，高到可以覆蓋違約金并有盈余，他們就會選擇違約，且違約底氣十足。”謝建奎說。

　　易玉成透露，他們正在研究新的賠償方案，嘗試幫助買家以超出合同約定的違約金金額向違約方索賠，主要是房價的漲幅部分。

　　不過，對于這些違約，大多數買家的第一愿望并非賠錢，而是希望能夠按照原合同交易。易玉成說，他們律師過往有“強制過戶”的成功案例。他還提醒，買家不要害怕買二手房，只要在簽約時提高違約成本，預先防范，便可降低賣家違約概率。

　　值得注意的是，本報記者接觸到的多位買家表示，他們的賣家都是投資客，名下有多套房產。

　　深圳中原研究中心經理王飛表示，在市場低迷時，投資客比例只有10%左右，近期這一比例大為增長，龍華區投資客比例高達20%~30%。所幸的是，市場已經出現了深圳樓市將進入平穩期的聲音，暴漲的不可持續將大大減弱賣家違約的底氣。