開發商利用三大手段逃欠土地出讓金

　　一方面是地方政府頻頻違規返還“主動讓利”，另一方面，不少開發商在項目建設中，利益輸送拉攏官員，在調整容積率、改變土地用途等方面做文章，降低土地使用成本，造成國家損失大量土地出讓金。

　　－－隨意調整容積率。根據相關規定，建筑項目調整容積率，應經國土規劃審查、政府批準，補繳相應土地出讓金后才能實施。業內人士介紹，開發商通過買通國土、規劃部門負責人，幫助其暗箱操作調整容積率的做法是房地產項目違規獲益的慣用手段，“導致本應補繳的巨額土地出讓金白白流失”。

　　住建部與監察部２０１０年在全國開展的違規調整容積率問題專項治理中，排查的９．８萬個房地產項目中，就糾正和處理違規調整容積率的項目２１５０個，督促補交土地出讓金和各項規費１５８億元。

　　法院審理查明，２０１３年落馬的浙江淳安縣建設局原局長余路成收受賄賂３９．５萬元后，未經國土部門審查和縣政府報批，擅自審批同意開發商提高建筑容積率，造成國家損失土地出讓金４７３２萬元。

　　－－私自改變土地用途。安徽泗縣丁湖鎮近年來冒出多個房地產開發項目，當地司法機關查明，這些土地是四家開發商在２００７年至２０１３年間，向時任丁湖鎮鎮長、書記的陳瓊行賄后，未履行相應手續便改變８０多畝耕地的用途，導致國家土地出讓金損失３０００多萬元。

　　不少地區同級別的工業用地與商業用地基準地價相差數倍甚至上十倍，因此農用地轉用或工業用地改為住宅或商業用地時，除需獲得國土等部門批準，依規走完程序外，還需繳納相應的土地出讓金。一些開發商搞定政府相關部門的主要領導，直接改變土地性質，在耕地或工業用地上建起收益更高的住宅或商場，避免補繳相應土地出讓金。

　　－－多方打點延緩繳納。盡管近年來各地出臺了加收滯納金、不予辦理土地證、禁止參與土地競拍等舉措，加大土地出讓金的催繳力度，但不少拿地單位或企業通過四處打點獲得政府部門主要領導的同意后，不僅能夠繼續延緩，甚至滯納金也可全部減免，“樓盤都賣完了，土地出讓金還欠著”等怪現象在各地多次出現。

　　被查處判刑的江蘇南京市溧水區國土局原局長助理呂維喜，３年內通過幫兩家房地產企業多次緩繳土地出讓金，受賄１０多萬元。有開發商向記者坦言，“上千萬的土地出讓金放在手里，每年光利息都能收入上百萬元。掏二三十萬元打點官員，與得到的利益相比是小菜。”

　　“土地出讓金減多少、緩多久，全憑領導一句話”

　　“土地出讓金減多少、緩多久，全憑領導一句話。”一些基層干部表示，土地出讓收入減免和欠繳巨額“黑洞”背后，存在地方招商引資的政績沖動之余，更重要的是主要領導權力濫用所致。

　　土地問題專家、中國土地勘測規劃院研究員黃小虎說，高額土地出讓金收入長期無法足額征繳，意味著本應用于民生領域開支的公共資金打了折扣；征地補償、安置回遷等費用可能受到影響，帶來土地補償款長期難以足額支付到位，導致失地、拆遷群眾與政府的矛盾糾紛高發；開發商繳納少部分出讓金即可占用大面積土地，導致不少地區囤地成風，土地利用效率大打折扣。

　　湖北省浠水縣散花鎮曾因在招商項目中與企業簽署協議減免土地出讓金后產生糾紛，導致數百畝土地閑置近１０年，政府與企業在土地處置上矛盾不斷。

　　“土地出讓金征收環節中的諸般亂象，關鍵在于土地出讓中違規現象的責任劃分與追究的缺位。”黃小虎說，盡管國家明文規定禁止地方減免、返還、緩繳土地出讓金，但以往審計或督察中查出此類問題，大多僅被約談和督促整改，受到處理的官員多是因其存在錢權交易等貪腐行為，違規成本較低，企業長期欠繳也有恃無恐。

　　華中農業大學經濟管理學院副院長張俊彪等專家建議，減少土地出讓金征收中的“跑冒拖欠”，應從加強公開與監督入手，政府每年將土地出讓具體情況定期向人大報告，并向社會公開；建立和完善土地出讓金會審制度，對每宗地的出讓競價、出讓金解繳以及減、緩、免實行政府常務會議審議，杜絕隨意審批減免等現象，確保土地出讓金及時足額征繳到位。（完）