作者:中國人民大學重陽金融研究院高級研究員 董希淼

近段時間,部分城市房租上漲較快,其原因既有住房租賃市場供給不平衡的影響,也存在資本大規模進入競相抬高租金等問題,尤其是形形色色的“租金貸”等住房租賃信貸產品蘊藏著較大的風險,需引起關注。

當前,住房租賃市場主要有三類信貸產品:

第一類是商業銀行提供的住房租賃貸款。如中國建設銀行基于借款人資信狀況,采用“信用+保證”形式,根據借款人的工作年限、收入、征信等情況,給予期限最長10年、額度最高100萬元的貸款,利率基本為基準利率。在該模式下,房東一次性收取租金,租客按約定向銀行還款付息。

第二類是長租公寓托管機構聯合第三方機構推出的住房租賃信貸產品。租客往往要同時簽訂兩份合同,即租房合同和貸款合同。在該模式下,貸款機構發放的貸款一次性付給長租公寓,租客按月向貸款機構還款,房東基本上按月收租。由此,長租公寓托管機構占用房東一部分租金,形成資金池。

第三類則是中小房產中介機構的“租金貸”。比如,一些中小房產中介機構伙同網貸平臺,在未經租客同意的情況下,誘騙租客簽訂借貸協議。租客也需簽訂租房合同和借款合同,但一般情況下,租客并未意識到借款合同的存在。在該模式下,表面上租客按月付租金,實際上是每月向網貸平臺還貸,還存在中介機構非法侵占他人財物等隱患。若中介機構將資金挪用,風險將進一步加大。

對于租客來說,規范的住房租賃信貸產品通過“月付”的形式,能一定程度上減輕租客的經濟負擔;對長租公寓的托管機構或中介機構來說,也能為其補充一定的流動性資金。但違法的“租金貸”,大大增加了租客的成本。若托管機構或中介機構資金鏈出現問題,租賃企業無法按期向房東付款,房東和租客的權益都會受影響。近期“爆倉”的杭州鼎家長租公寓就是例證。

當前,金融監管部門對商業銀行、消費金融公司的個人貸款在受理調查、風險評價、受托支付、貸后管理等方面都有嚴格規定,對個人住房貸款還有首付比例等要求。但是,目前尚無對住房租賃信貸的統一管理規定,對中介機構聯合信托公司等發放的租房貸款要求并不明確,對網貸平臺發放的“租金貸”等管理也存在空白。因此,應加強制度建設,盡快補齊住房租賃信貸管理短板。下一步,應根據《個人貸款管理暫行辦法》等規定,制定統一的管理細則,明確從業機構管理要求,規范住房租賃信貸行為,加強住房租賃信貸審慎經營,促進住房租賃市場健康發展,維護消費者合法權益。

具體來看,對第一類產品,應大力鼓勵。采取正向激勵等措施,推動正規金融機構進一步創新產品和服務,同時也應做好資金監控,防范房東利用住房租賃信貸產品套現。對第二類產品,應加強規范,如明確借貸條件、申請方式等,既要方便租客借貸,也要防止過度借貸,將借貸杠桿控制在合理水平。同時,要對沉淀在長租公寓運營機構的資金實行托管或集中存管,減少資金被挪用的可能。對第三類產品應嚴厲打擊。在互聯網金融風險專項整治的框架下,深入開展網絡借貸風險整治行動,大幅度提高違法成本,加大對違法房產中介及網貸平臺的打擊力度。