土地、房企、一手房等數據指標仍在低位徘徊；二手房交易連續4個月超萬套

經歷過2015年及2016年的瘋狂、2017年的慘淡后，北京樓市在2018年的“前半場”喜憂參半。雖然新房、土地、房企銷售等各項指標仍處于較低水平，但是作為北京樓市風向標的二手房市場，觸底反彈，交易量連續四個月超過萬套，讓寒冷多時的北京房地產市場多了些暖色。

“查漏補缺”遏炒房

2018年，仍是一個調控大年，從全國范圍來說，目前已經累計出臺190余次調控，刷新歷史紀錄。縱觀北京，房地產調控政策不僅沒有絲毫松懈，還時常小幅加碼，目前共計發布調控政策30余次。

上半年，在“限購、限貸、限價、限購、限商”的基礎上，北京房地產嚴控依舊，新房隱形限價“紅線”并未放松，房貸利率繼續攀升，首套房貸率普遍上浮10%。不過分析上半年北京出臺的具體調控措施，主要體現在加強市場監管、查漏補缺，打擊違法違規行為等。

年初，北京市住建委聯合北京銀監部門開展了專項執法，嚴查房地產經紀機構、金融機構等參與變相加杠桿、首付貸等違法違規行為。4、5月份，北京市區兩級住建部門聯合執法、連續曝光違法違規房地產中介機構，其中，嚴厲打擊隨意違約、隔斷群租的行為。

為了遏制“學區房”炒作現象，維護房地產市場健康平穩，北京西城區房管局對轄區內的所有房地產中介機構提出要求，嚴禁以“學區房”為賣點發布房源信息，不得以“學區”概念炒作二手房交易。

對于個別住宅拆分炒賣現象，北京市住建委發布政策，明確成套住宅和住宅平房，其房本不得拆分。還有嚴懲違規“商改住”銷售、限房價項目不得捆綁精裝修等。

在行政手段打擊炒房的同時，北京也積極建立長效機制，諸如出臺限房價項目銷售辦法，積極推進集體土地上租賃住房項目的建設，推出職工集體宿舍。

二手房初見回溫

正是在這樣嚴苛的調控環境中，北京樓市踽踽獨行，縱觀上半年的成績單，多個數據表現不盡如人意。

中原地產研究中心統計數據顯示，今年上半年北京市新建商品住宅網簽不足萬套，這是北京有網簽記錄以來半年成交的歷史最低值。新房市場的不振直接影響房企，今年上半年房企的普遍完成率不高。

數據不好的還有土地市場，據中原地產研究中心統計數據顯示，上半年，北京土地共成交31宗，土地成交數量減少36.73%；土地成交金額為751.34億，環比減少過半。

在業內人士看來，新房與土地市場成交數據不佳雖然有調控政策因素，但是供給端的缺位是主要原因，比如上半年被市場寄予厚望的限房價項目并未如期大批量入市，而上半年的土地供應大頭還是去年供應的剩余，新增供應并不多。

不過，從北京二手房市場的走勢或許可以窺出一些不同的信號。進入3月份后，北京二手房成交量開始反彈，3、4、5月月均成交過萬套，特別是5月份，大爆發，超過1.8萬的交易量創下了14個月以來的新高，雖然6月份成交量有所回落，但是在中原地產首席分析師張大偉看來，剔除掉5-6月學區交易等影響，二手房市場屬于平穩期。

調控目標不動搖、力度不放松

下半年的房地產市場成色如何？根據6月19日北京市住建委發布的《北京住房和城鄉建設發展白皮書(2018)》，2018年，北京調控目標不動搖、力度不放松。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，在居民杠桿購房依然很高、長效機制尚未有效承接、房價依然有上漲動力的情況下，行政性調控短期內預計仍難退出。

有業內人士說，隨著二手房交易回暖，以及下半年限房價項目的集中入市，購房者的心理預期將發生改變。但是連續三個月的上漲后，由于此前積壓的需求釋放，疲軟之勢呈現，量價開始回落。

另外，限房價項目的集中入市，也讓購房者的預期發生變化，低于周邊項目的房價，不少購房者為之心動。不過，下半年巨量限房價項目供應到來時，購房者是否會買單？仍需且看且行。