對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，搖號(hào)的主要原因是這些城市中，尤其對(duì)被限價(jià)的預(yù)售房源需求旺盛。部分開發(fā)商不僅拒絕公積金貸款，甚至要求全款購(gòu)買，這種情況下，剛需買房難度加大。他指出，目前一二線主要城市均有限價(jià)調(diào)控，預(yù)計(jì)未來這些城市都將可能出臺(tái)公證搖號(hào)政策。傾斜剛需將是主流方向。

第五輪調(diào)控風(fēng)暴

本輪調(diào)控周期始于2016年9月30日。至今，調(diào)控仍在疊加升級(jí)，未有放松之勢(shì)。

“3月份特別是兩會(huì)前后再次啟動(dòng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，是第5輪調(diào)控升級(jí)。第一輪調(diào)控從2016年9月30日開始，主要內(nèi)容是多地開始限購(gòu)；第二輪調(diào)控是從2017年3月17日開始，主要政策內(nèi)容是限售；第三輪調(diào)控從2017年7月開始，各城市鼓勵(lì)推出租賃相關(guān)政策為主；第四輪則是2017年9月開始，主要以三四線城市開啟調(diào)控為特征。”張大偉表示。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，3月以來，全國(guó)超過20個(gè)城市合計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容達(dá)26條。疊加1-2月份的超過50次調(diào)控，年內(nèi)前3個(gè)月，全國(guó)主要城市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控已超過76次。本輪調(diào)控主要特征則是房源統(tǒng)一搖號(hào)。

4月4日，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組下發(fā)《關(guān)于實(shí)施商品住房公證搖號(hào)公開銷售工作的通知》(下稱《通知》)，要求自2018年4月4日起，杭州市區(qū)范圍內(nèi)符合條件的新申領(lǐng)預(yù)售許可商品住房項(xiàng)目，應(yīng)采取公證機(jī)構(gòu)主持搖號(hào)方式開展銷售工作。并明確，意向客戶登記數(shù)量超過準(zhǔn)售房源數(shù)量的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)聯(lián)系公證機(jī)構(gòu)，采取公證搖號(hào)方式產(chǎn)生選房家庭和選房順序號(hào)，按序售房。

《通知》強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格確保選房結(jié)果與網(wǎng)簽名單一致，切實(shí)杜絕炒賣房號(hào)等行為。同時(shí)，開發(fā)企業(yè)不得設(shè)置有利于內(nèi)部人員、關(guān)系戶等購(gòu)房的條款，房管和司法部門將進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。

杭州一位業(yè)內(nèi)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在公證搖號(hào)政策出臺(tái)前，杭州不少限價(jià)項(xiàng)目存在倒號(hào)、變相收取茶水費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等暗箱操作現(xiàn)象。另外，由于限價(jià)政策，一些開發(fā)商對(duì)于購(gòu)房者“挑挑揀揀”。比如，優(yōu)先全款、拒絕公積金貸款和組合貸、優(yōu)先關(guān)系戶等。而這導(dǎo)致真正的剛需買不到限價(jià)后的新建商品住宅。

限價(jià)背景下，剛需購(gòu)房者買不到房源是熱點(diǎn)城市存在的普遍現(xiàn)象。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者也觀察到，一些限價(jià)樓盤因價(jià)格優(yōu)勢(shì)而導(dǎo)致出現(xiàn)供需失衡，開發(fā)商因此采取優(yōu)先全款或優(yōu)先關(guān)系戶等方式區(qū)分購(gòu)房者。

剛需優(yōu)選將成常態(tài)

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，3月密集出臺(tái)搖號(hào)相關(guān)新政其實(shí)并不意外，早在兩會(huì)期間就已明確了短期調(diào)控不放松，長(zhǎng)效機(jī)制深化落實(shí)的方向。一方面出臺(tái)新政直指一些房?jī)r(jià)上漲過快地區(qū)；另一方面政策也更加結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，并向剛需和無房家庭提供更多傾斜。這符合房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的方向，又保證了市場(chǎng)健康發(fā)展。搖號(hào)買房的確會(huì)成為各地樓市調(diào)控的新舉措，且落地細(xì)則會(huì)有本地化表現(xiàn)。

張波認(rèn)為，目前來看，搖號(hào)絕大部分都是市場(chǎng)購(gòu)房熱度較高或整體庫(kù)存量偏緊的城市，加之地方對(duì)于商品房限價(jià)的因素影響，導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)于新房的喜好度增強(qiáng)。因此，搖號(hào)政策一方面會(huì)打擊房托，但更多是杜絕“暗箱操作”，保證交易秩序。整體來看搖號(hào)的影響是正面積極的，負(fù)面影響如果一定要深究，則是或?qū)⒃斐烧w供不應(yīng)求的表象。

張大偉指出，全面統(tǒng)一搖號(hào)，或者類似成都的剛需提前選房將成為政策主要內(nèi)容。雖然的確會(huì)增加剛需買到房的可能性，但這一政策指標(biāo)不治本，和二手房?jī)r(jià)格倒掛的新房，開啟搖號(hào)后，很可能會(huì)增加非理性排隊(duì)購(gòu)房者的數(shù)量。

不過，張大偉認(rèn)為，搖號(hào)政策將會(huì)全面執(zhí)行，目前全國(guó)特別是一二線城市新建商品房市場(chǎng)，均存在限價(jià)現(xiàn)象。房源在限價(jià)下，需求相對(duì)旺盛，而傾斜剛需將是主流政策。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，在已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控政策的城市中，一些城市已明確搖號(hào)政策將優(yōu)先剛需。比如，杭州的《通知》指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)一次性公開銷售所有準(zhǔn)售房源，并對(duì)“無房家庭”(不含未婚、2018年4月4日后離異單身及4日后因自有住房交易產(chǎn)生的“無房家庭”)給予傾斜；成都公布的《關(guān)于商品住房開盤銷售采用公證搖號(hào)排序選房有關(guān)事宜的補(bǔ)充通知》規(guī)定，商品住房將按照“棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通登記購(gòu)房人”的順序搖號(hào)排序、依序選房,并保持登記購(gòu)房人、搖號(hào)選房人、合同簽訂人一致。

至于此舉對(duì)房?jī)r(jià)的影響，張波認(rèn)為，“影響可謂‘隔山打牛’，雖然對(duì)于樓市的作用力直接表現(xiàn)在新房，但更重要受力面則體現(xiàn)在二手房。眾所周知不少新房搖號(hào)的城市都存在一二手房?jī)r(jià)格倒掛的實(shí)際情況，有些城市價(jià)差還比較明顯。因此，商品房限價(jià)之后吸引了眾多買房者關(guān)注，買房搖號(hào)之后商品房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)會(huì)更為突出，由此導(dǎo)致二手房的價(jià)格預(yù)期被逐步拉低，商品房集中區(qū)域的二手房成交量也會(huì)因此出現(xiàn)明顯下跌。從長(zhǎng)期來看，對(duì)整體房產(chǎn)市場(chǎng)的成交價(jià)格會(huì)起到較大影響，市場(chǎng)慢慢會(huì)找到一個(gè)價(jià)格平衡點(diǎn)。”