租購?fù)瑱?quán)面臨哪些剛性制約？

在一些人口大規(guī)模流入的城市，完全做到“租購?fù)瑱?quán)”還不現(xiàn)實，最大的難點是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足

“只要一份居住證明，也就是租賃合同，我們的孩子就能和買房者上一樣的小學(xué)、中學(xué)。”被派往美國工作的北京某咨詢機構(gòu)職員高時告訴記者，在美國，地方政府公共資金的最主要來源就是房產(chǎn)稅，盡管房產(chǎn)稅是房東繳納的，但一定程度上講，交了租金的租房者也為房東承擔了房產(chǎn)稅，按照這個邏輯，租房者當然能夠享用所租房屋的相關(guān)公共服務(wù)，“然而，國情不同，中美人口規(guī)模、公共資源體量都不一樣，國內(nèi)什么時候?qū)崿F(xiàn)‘租購?fù)瑱?quán)’還真不好說。”

不少人跟高時持有同樣的觀點——“租購?fù)瑱?quán)”的確是一個美好的期待，但要真正實現(xiàn)并不容易。

“推動社會公平當然是好事，但這份公平也應(yīng)考慮購房者的付出。”袁倩了解到，目前在廣州各區(qū)，入學(xué)排位的順序大致是：房戶合一者、無戶有房者，最后才是既無戶籍也無住房的人群。她認為，在學(xué)位富足的區(qū)域，租房者的子女理當能夠入學(xué)，就近享受義務(wù)教育，但如果“僧多粥少”、學(xué)位緊張，還是應(yīng)該維持現(xiàn)狀，“畢竟買房者和租房者支出的成本、對城市的貢獻差出太多。”

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員任興洲認為：“現(xiàn)階段，在我國一些人口大規(guī)模流入的城市完全做到‘租購?fù)瑱?quán)’還不太現(xiàn)實，最大難點是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足，特別是與‘學(xué)區(qū)’緊緊聯(lián)系在一起的教育資源明顯短缺。”她認為，一座城市涌入大量人口后，子女就學(xué)的需求會大幅度增加，但當?shù)亟逃Y源并不會隨著人口流動而立即同比例大量增加，由此會造成供需矛盾、教育資源供給緊張。

仔細觀察不難發(fā)現(xiàn)，此番推動“租購?fù)瑱?quán)”的城市大多并非人口流入壓力最凸顯、租房者擴權(quán)需求最強烈的城市。正如中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長李鐵所說，像北京這樣的一線城市，控制人口、控制土地供應(yīng)、控制戶籍等措施，事實上就是對“權(quán)”的限制，“租購?fù)瑱?quán)”的實施還面臨著許多剛性制約。

從另一方面看，“租購?fù)瑱?quán)”也非“盲目畫餅”，而是大勢所趨、現(xiàn)實所需。

“中央提出，‘房子是用來住的，不是用來炒的’。既然是‘住’，除了自有產(chǎn)權(quán)的房子之外，租賃住房也是解決‘住有所居’的一種重要方式。”任興洲認為，“當前我國要建立房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機制，一個重要舉措就是通過租售并舉來滿足城鎮(zhèn)各類人群的住房需求，而要使‘租售并舉’落到實處，‘租購?fù)瑱?quán)’勢必要提上重要的議事日程。”

“過去，我國城鎮(zhèn)中有一些福利和享用公共資源的權(quán)利附著在產(chǎn)權(quán)住房之上，比如買了房子就更容易落戶，落戶后孩子就有享受在‘學(xué)區(qū)’入學(xué)的權(quán)利。再加上購房會帶來‘財富效益’，升值空間大，人們就會更踴躍地購房。尤其在供需矛盾比較突出的一、二線城市，購房需求越來越旺，房價容易出現(xiàn)過快上漲。而租賃住房者很難享有教育等公共資源。”在任興洲看來，如果讓租房者也能逐步享受到同等的公共資源，這些人群就不一定非擠到購房的“獨木橋”上，“這樣一來，人們買房會更加理性，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)良性發(fā)展。”

租購?fù)瑱?quán)會推動租金上漲嗎？

目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高準入門檻。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整，租金水平就不會有太大變化

“前幾個月，全家一到周末，就四處看房、談合同。‘租購?fù)瑱?quán)’的信號一出來，我們就把買房計劃擱置起來了。先觀望觀望，看看市場是個什么走勢。”袁倩的鄰居王海一家目前還在租房，“幸好小區(qū)幼兒園的學(xué)位充足，閨女能就近入園，可幾年后上小學(xué)咋辦？都搶著上好學(xué)校，不買房能擠到前面嗎？”王海坦言現(xiàn)在的心情很微妙，“房子肯定還是要買的，只不過希望‘租購?fù)瑱?quán)’能讓房價有所松動。”

同樣心情微妙的還有已經(jīng)“上車”的有房一族。“如果租房者權(quán)利提高了，那租金是不是就能漲？可如果大家都被吸引著去租房，房產(chǎn)本身的價值會不會縮水？”相關(guān)細則沒出來，袁倩現(xiàn)在也拿不太準。

“租購?fù)瑱?quán)”，到底會給住房市場帶來怎樣的影響？“可能會給市場帶來短期波動，但絕不該夸大它的效應(yīng)。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認為，目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高的準入門檻，帶來的實質(zhì)性改變并不大。更重要的是，決定一個地區(qū)房租水平的核心因素是當?shù)厝说钠骄杖胨健！案鶕?jù)我們的分析，國內(nèi)租房者一般會將個人收入中的1/3左右拿來租房。二線城市租金收入比一般不超過25%，三四線普遍在20%以下。如果租金過高，就會導(dǎo)致?lián)Q租。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整，租金水平并不會有太大變化。”

“‘租購?fù)瑱?quán)’最大的意義不在于對市場的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求，讓租房也能成為一種體面的生活方式。”楊現(xiàn)領(lǐng)認為，落實“租購?fù)瑱?quán)”還應(yīng)該更接地氣，重點考慮新市民眼下最迫切的需求，“首先要解決能方便辦理居住證、不被房東隨意驅(qū)趕、不被隨意漲租金、孕婦可以生孩子等問題。只有這樣，他們才可能在城市站穩(wěn)腳跟，下一步才會產(chǎn)生對學(xué)區(qū)的需求。”

任興洲認為，“租購?fù)瑱?quán)”絕不單是一個住房問題，更取決于我國城市公共服務(wù)供給能力的提升和管理能力的現(xiàn)代化，尤其是在教育制度和相關(guān)資源的供給方面。現(xiàn)在人口流動越來越快，但義務(wù)教育資金投入在不同省份之間很難流動起來。應(yīng)逐步改變這種機制，使人口流入地獲得相應(yīng)義務(wù)教育的財力支持，讓其有足夠的能力改善當?shù)亟逃龡l件，增加優(yōu)質(zhì)公共資源的供給。“同時，還要做好配套的制度設(shè)計，避免造成過度的人口‘虹吸效應(yīng)’，加重‘大城市病’。因此，與租購?fù)瑱?quán)相伴隨的，必須是一系列體制機制的改革和相關(guān)的制度安排。”