試點的基本出發點是為了解決新市民的租房需求，同時增加農民的財產性收入，不是為了解決城市建設的用地指標，也不是鼓勵資本到農村圈地建房。由于相對國有土地大幅降低了土地成本，帶來了增值收益，更應該做到建設和運營的公開透明。既要保護企業合法投資回報，更要在收益分配中向農村集體、農民傾斜，讓廣大農民看到實在利益

日前，國土資源部宣布將在全國13個城市開展集體建設用地建租賃住房試點，被認為是構建購租并舉住房體系的重要一步。筆者認為，這也是城鄉統一建設用地市場構建的關鍵一步。試點從租賃市場入手，在某種程度上打破了城鄉二元土地結構，由于釋放了農地的增值空間，更要穩妥處理好“蛋糕”的分配問題。

所謂城鄉二元土地結構，是說我國土地分為國有和集體兩大類，開發商必須在國有土地上建設商品房，農村建設用地只能內部使用，用作農民宅基地、農村公益用地或鄉鎮企業用地，即“農地農用”。對于其他主體或用途，必須經過征地程序，變更為國有土地。除特殊情形外，現行的土地管理法禁止農村集體建設用地直接進入市場。因此，城鎮居民到農村購買宅基地、農民住宅等所謂“小產權房”，無法取得“大紅本”，也不受法律保護。

農民在集體建設用地上建房出租，并不是什么新鮮事。以往，在一些城市的城郊接合部，村組自發地建租賃房，但由于存在消防隱患，居住條件和配套設施也相對較差，很難獲得規劃批準，存在違規因素。2012年，北京、上海獲批開展集體租賃住房試點，有關部門提出了嚴格審批、局部試點、封閉運行、風險可控的要求。本次試點以存量土地為主，不占用耕地，要求符合規劃，還有不動產登記作保護，同時只租不售。

黨的十八屆三中全會提出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。本次集體租賃住房試點雖不是完整意義上的農地直接入市，但契合了上述改革精神，既有利于盤活低效集體建設用地、增加農村集體和農民收入，也利于解決外來人員居住問題、改善城郊經濟社會環境。

土地收益的歸屬分配是試點核心問題。應當看到，試點的集體租賃住房產權人還是農村集體經濟組織，土地性質不變，還是農村集體建設用地。因此，農村集體擁有選擇是否建設、以何種方式運營租賃房的權利，既可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營。考慮到投資主體的多元化，這個過程中尤其要處理好各方關系。

試點背后的多重權利關系與深層利益關系，就像硬幣的正反兩面那樣相伴共生。試點的基本出發點是為了解決新市民的租房需求，同時增加農民的財產性收入，不是為了解決城市建設用地指標，也不是鼓勵資本到農村圈地建房。由于相對國有土地大幅降低了土地成本，帶來了增值收益，更應該做到建設和運營的公開透明。既要保護企業合法投資回報，更要在收益分配中向農村集體、農民傾斜，讓廣大農民看到實在利益。

實際上，農村集體建設用地入市探索已有10多年，但由于利益關聯度大、涉及面廣，面臨的體制機制障礙很大，一直難有實質性突破。城鄉形成統一的土地市場不僅涉及農村土地制度改革，還涉及規劃、金融、稅收等配套改革；與國有建設用地市場相比，農村集體建設用地市場更為復雜，這些都要求試點與農村產權制度、農村社會治理等農村綜合性改革協調推進，分好企業和農村集體的“蛋糕”，兼顧不同農戶之間的利益。

總體看，無論是集體租賃住房試點，還是集體經營性建設用地入市，都是以城鄉一體化為總目標，賦權于農，讓利于民，既長遠解決城鎮化進程中的土地管控難題，也為房地產調控長效機制提供市場化手段。改革順應了市場經濟的要求，但也面臨諸多困難，要在試點基礎上審慎推進，尤其要保護好農民利益。