差別化調控下的房價輪動

城市群帶來房產投資新機會，但由于區域調控政策差異的存在，每個地方具體的限購、限售情況不一樣，導致投資資金和機會不斷流動、波動。

21世紀經濟報道記者注意到，在過去兩三年，購房資金在城市群各個區域之間快速流動。在京津冀地區，臨近北京通州的燕郊，率先成為北漂購房者和投資客關注的區域，房價在2016年快速上漲。

但自去年7月燕郊所在的三河市，規定非本地戶籍居民家庭限購一套二手房后，投資者隨即轉向香河、固安等地。

3月22日，香河、固安所在的廊坊市再出新規，升級限購以截堵投資客。此后，河北霸州市、文安縣、任丘市、定興縣接連頒布限購政策，并提高首付款比例。至此，整個河北省全線升級調控政策，炒房資金被全面圍堵。

以上海周邊為例， 上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍表示，自去年下半年上海調控收緊以后，樓市降溫明顯。于是，資金開始轉向太倉、昆山、嘉興、無錫等地，使當地的成交量激增。

但今年3月起，許多非傳統熱點城市也開始加碼調控，如揚州除限購外，還規定新購房產持有兩年才能交易，許多購房者失去了興趣。資金開始流向長三角其他非限購區域。

“但是，隨著限購區域的增加，非限購區域的投資價值在邊際遞減，”一位上海本地的開發商認為，限購說明了房產投資有價值，而不限購、離核心城市越遠的區域，風險越高。

在珠三角地區，由于深中通道即將開通的消息，前兩年的中山是投資熱點，深圳樓市也火爆異常。自去年第四季度起，深圳升級限購限貸，炒房資金又轉到廣州，以及臨深的東莞、惠州等。

今年3月，廣州、東莞、惠州等地相繼實施了嚴厲的調控政策，上漲態勢被抑制，投資資金又出現回流深圳的跡象，致使3、4月深圳樓市有所回暖。

總體來說，購房資金的主要路徑為，由核心城市流向周邊軌道便利的價值洼地，被限購后再尋找其他的洼地，最終導致整個城市群主要城市皆升級調控，資金再回流至核心城市。