“北漂”劉明在3月下旬遭遇打擊。他本打算將持有的一套“商改住”房屋出手，置換一套普通住宅，但3月26日，一紙對(duì)“商改住”項(xiàng)目的限購(gòu)令讓他手中的商辦類房屋基本失去流通的可能。

“由于自己當(dāng)初沒有購(gòu)房資格，只得先買一套‘商改住’作為過渡性用房，本以為‘商改住’流通性好，不愁買家，沒想到現(xiàn)在徹底砸手里了。”對(duì)商辦類項(xiàng)目的限購(gòu)令打亂了劉明此前的安排。

北京市住建委等多個(gè)部門于3月26日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》（下稱“公告”），對(duì)商辦類項(xiàng)目進(jìn)行限購(gòu)。公告規(guī)定，商辦類項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛荆婚_發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米；對(duì)規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住；在購(gòu)房資格上做出在建和在售商辦類項(xiàng)目不得賣給個(gè)人等要求。

在公告發(fā)布的第二天，多家房屋中介的“商改住”房源緊急下架，鏈家、我愛我家、麥田房產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站上，搜索關(guān)鍵詞“商改住”都已無(wú)結(jié)果。

中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，北京商辦市場(chǎng)在3月26日新政發(fā)布后的3天，網(wǎng)簽總量?jī)H為7套，而新政前三天，這一數(shù)字為850套，跌幅高達(dá)99.9%，北京商辦市場(chǎng)呈“速凍”之勢(shì)。

北京“商改住”市場(chǎng)6年增幅超250%；新政影響60萬(wàn)套房屋交易

“商改住”房屋近10年在北京房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上的表現(xiàn)一直頗為活躍。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，近10年北京共有超過40萬(wàn)套商辦類項(xiàng)目成交，其中25萬(wàn)套為“商改住”房屋；目前市場(chǎng)庫(kù)存約6萬(wàn)套商辦類項(xiàng)目，其中2.3萬(wàn)套為“商改住”房屋。從2016年1月1日到2017年3月23日，在所有成交的房產(chǎn)中，“商改住”項(xiàng)目占比約54.7%。

中原地產(chǎn)研究中心首席研究員張大偉向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹說，“商改住”并非產(chǎn)權(quán)概念，而是指使用用途，開發(fā)商將商業(yè)、辦公類項(xiàng)目建成住宅形式。購(gòu)買“商改住”房屋不能落戶，不能享受學(xué)區(qū)等住宅配套，產(chǎn)權(quán)只有40或50年。在3月26日新政出臺(tái)前，購(gòu)買“商改住”項(xiàng)目首付最低為總價(jià)的50%，無(wú)法使用公積金貸款。

隨著2010年北京開始執(zhí)行限購(gòu)政策，由于“商改住”房屋不受制于限購(gòu)政策，“商改住”市場(chǎng)漸漸做大，除被限購(gòu)抑制的投資需求外，一部分剛需也選擇了“商改住”房屋。來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2010年“商改住”項(xiàng)目成交量為19077套，2016年這一數(shù)字變?yōu)?7609套，增幅達(dá)254%。

“商改住”的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是總價(jià)低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年北京“商改住”房屋的套均總價(jià)為202萬(wàn)元，尚不及普通住宅套均總價(jià)467萬(wàn)元的一半。張大偉表示，“從總價(jià)來(lái)看，‘商改住’房屋一直活躍在200萬(wàn)元以內(nèi)，其投資屬性非常強(qiáng)。雖然首付至少要50%，但若總價(jià)在200萬(wàn)元上下，使很多剛需有了買房的可能。”

伴隨著“商改住”這一灰色市場(chǎng)在北京的發(fā)展，政府屢次出手整治。2011年，北京市下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局，不得單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間，開發(fā)商自己分割出售的商鋪無(wú)法辦理房產(chǎn)證。

而從2016年起，北京接連發(fā)出針對(duì)“商改住”的嚴(yán)厲表態(tài)。北京市國(guó)土和規(guī)劃委、住建委于8月17日召開專題會(huì)議，表示擬暫停商辦用地上市。對(duì)于所有已批未建的商住房項(xiàng)目，則列出清單重新審查，并對(duì)有問題的進(jìn)行整改。2017年北京兩會(huì)期間，時(shí)任北京市副市長(zhǎng)陳剛表示，北京已停止“商改住”土地供應(yīng)，并將繼續(xù)整治清理此類項(xiàng)目。隨后，北京市政府于1月26日公布“疏解整治促提升”行動(dòng)2017年工作計(jì)劃，提出“要研究清理整治‘商改住’存量項(xiàng)目，嚴(yán)格控制‘商改住’項(xiàng)目增量”。此后，“商改住”限購(gòu)出臺(tái)的傳聞不斷，直至3月26日“靴子落地”。

張大偉對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，這個(gè)政策將直接影響超過60萬(wàn)套房屋的交易，90%過去賣給個(gè)人的房源將全部納入限購(gòu)或者只對(duì)企業(yè)和社會(huì)組織銷售。“在這一政策下，商辦項(xiàng)目成交量定會(huì)暴跌。”