三四線城市四成房被回鄉者買走

“每年春節前后一個月時間，全年銷售額的40%要靠過年返鄉的客戶”，河北霸州一位開發商告訴記者。霸州是河北省一個小城市，人口不多，該市房地產起步也較晚，在2014和2016年得到迅猛增長，年漲幅都在30%左右。

“除去炒房者，真正需要買房的主要有兩種人，第一種是在霸州生活工作的外地人，隨著霸州建設和發展選擇定居霸州的人也很多，這一現象在勝芳尤其突出。第二種是霸州‘城外人’向‘城里’的人口轉移，市區的吸引力不言而喻”。這位姓梁的開發商告訴《廣廈時代》，一般從霸州出去的工作人群，大多集中在北京、天津、石家莊等大中城市，春節期間是項目銷售的高峰期，鄉鎮返鄉客戶是購房的絕對主力，大部分返鄉客戶“不差錢”。

而在離北京較近的河北秦皇島、承德、邯鄲等地，不少鄰近城區、價格適中的樓盤受到返鄉置業者的青睞。記者春節期間，走訪了河北隆基泰和位于秦皇島的幾個項目，銷售負責人表示，雖然冬季是秦皇島傳統的銷售淡季，但在春節期間，會有一個小小的銷售高峰，主要就是從外地返鄉過年的客戶，有相當大的比例是從北京回來的秦皇島人。

據了解，目前，在一線品牌房企中，除了萬科、綠地等少數房企早早打出了返鄉置業的旗幟，大多數房企在今年返鄉置業的節點上并沒有太大的動作和宣傳。去年春節，南寧萬科在2月11日到17日之間發出了“不同的城市同一個萬科，南寧萬科2015年返鄉置業活動溫暖全城”的口號。今年，萬科中西部區域八大城市聯動推出“萬科和你17（一起）過年”活動，設置了歸家禮、到訪禮、互動禮、成交禮、安家禮五重置業禮。《廣廈時代》查詢萬科活動官網發現，五重大禮無非是滴滴紅包、常規禮品，其中“購房直減5000元”的安家禮必須是客戶首次到訪并購買指定項目住宅產品方可使用，優惠力度并不盡如人意。據萬科魅力之城準業主李女士回憶，去年春季，開發商只有一些常規的活動，如全款95折之類的優惠措施，也并沒有什么額外的新春優惠。

樓市進入年末收尾階段，北京的售樓處多數蕭條，據某樓盤銷售人員透露，100多位銷售現只剩下十多位輪班，多數項目都已封賬。保守估計，北京常住外來人口超800萬，每近年底，市場上都會有一波特殊的群體回鄉置業。和北京驟然下降的銷售節奏相反，二三四線城市開發商一定會在返鄉置業潮中有所動作。但是拋開言之無物的廣告宣傳，項目自身是否針對返鄉置業人群制定出一定的優惠措施，可以在短時間內讓他們出手才是第一位的。

返鄉置業需要注意規避哪些風險？

從去年開始，一些二線城市樓市價格一路攀升，同時也因為投資需求增加，大量二線城市面臨非常大的調控壓力。如何結合自己常住城市目前的市場狀況做出正確的置業選擇呢？亞豪機構市場研究部總監郭毅接受《廣廈時代》采訪時表達了自己對于返鄉置業的看法，她認為：“首先要考慮城市自身產業發展狀況和樓市本身市場供需的平衡度，注意政策和市場兩個方面的風險。如果市場相對健康，發展相對穩健，還是可以考慮去購置，但是市場如果面臨非常大的調控壓力，還是要注意出現下行的這種可能性。其次，要考慮自己未來生活所在地去購置房產，如果未來回家居住時間并不長，購房之后空置率比較高，就要從投資角度看租售比，是否有升值的空間、租金回報如何等這些問題。”郭毅建議，從置業來說，要考慮自身實際需求，一方面是生活和居住的需求，一方面是自身經濟能力，其次是對于房產未來投資升值的預期，從以上三方面綜合考量自己是否要返鄉置業。

中原地產首席分析師張大偉則認為：“返鄉置業和在經常生活的區域置業不一樣，需要提防的地方更多。首先，一般返鄉置業都是習慣找熟人幫忙，這其實也有很大的風險，一定要選擇靠譜的關系；其次，一般三四線城市房地產市場很不規范，很多人返鄉置業還是拿著在一二線城市的習慣看待，以為很多規劃只要有就可以落地，但其實三四線城市很多規劃很可能落地不了；再次，謹防貪圖便宜，很多人對比了自己工作的城市，很可能在家鄉的價格顯得非常便宜，但其實越是便宜的地方升值潛力反而越小。”