長效機制箭在弦上

近日，國家發改委主任徐紹史在國新辦組織的引領經濟發展新常態和深化供給側改革發布會上表示，中國經濟不會出現“塌方式”下滑和“硬著陸”，房價也得到有效控制，正制定長效機制，包括一些法律法規規定和財政金融政策。

“‘剎車’不能踩太久，光靠需求側調控也遠遠不夠。”萬科總裁郁亮此前也曾表示，房地產業要實現長期健康發展，關鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時機，建立長效機制、增加有效供給。房地產調控關鍵還是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融資、住房以及稅收制度等方面。

值得注意的是，此前房價“十調九漲”的主要原因，便是短期調控政策難以形成良性政策循環效應。中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房發展報告（2015-2016）》指出，住房調控政策難以實現預期調控目標，主要原因在于沒有能夠考慮到政策的滯后性，導致調控政策缺乏穩定性、持續性。

此外，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，地方政府消極調控也是房價恐慌性暴漲的一個重要原因。他表示，2015年底中央明確提法是“三四線城市去庫存、一二線城市還要抑制投機”，但在地方具體執行過程中，一二線城市并未很好執行該政策，庫存不大但卻去庫存，供給減少，導致房價大漲，而應該去庫存的三四線城市出于財政考慮，未能減少供給卻又增加新投資，尤其去年上半年，三四線城市的投資開工增長率甚至高于一二線城市，搞反了中央政策意圖。

財政部原財政科學研究所所長賈康也指出，中國的房地產市場就是“打擺子”式的，“之前大家還擔心冰火兩重天，好多三四線城市和部分二線城市去庫存壓力那么大，沒想到才幾個月迅速火熱起來，一線城市和二線熱點城市房價快速上漲，各地政府迫不得已，不斷推出各種限購限貸措施。這種‘打擺子’式的表現，再次說明我們前幾年說的多輪調控主要是治標，而非有效治本。”

“住房長效機制缺乏清晰的框架和路線、時間表。”倪鵬飛表示，房產稅和個人住房信息系統進展緩慢，影響長效機制的整體建設進程和調控效果；在保障房供給方面，以貨幣化安置、以購代建等方式進行保障房供給的實施細節方面還有待于完善。

戴德梁行高級董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏認為，政府需要合理引導市場需求，全面開征房產稅等良藥多管齊下，建立長效機制，這是穩定房價的關鍵。

倪鵬飛則建議，房地產長效機制的構建上，建立“多元所有”“現房銷售”“租售并舉”“過濾使用”“貨幣動態”的住房產權、經營、交換、消費和分配制度，新市民通過市場和政府支持租購可支付住房。同時建立“有償性、競爭性”的住房用地制度，“多層次、普惠制”的住房金融制度，“以持有稅為主”的房地產財稅制度。

2017房地產價格或僵持

“類似于2016年支持商品房高速增長的資本性因素應該在逐步削弱，調控政策短期內也難以放松，在此背景下，2017年應該是房地產價格僵持的一年。”萬科董事會秘書朱旭如是表示。

瑞銀中國首席經濟學家汪濤也認為，2017年房地產市場的調整會相對溫和。由于目前市場整體庫存較低，過去一兩年中包括三四線地區的庫存也有下降；去年新開工和房地產投資勢頭不強，下行空間受到一定限制；政策雖然在整體收緊，但不是大幅打壓式的調控，而是因城施政，和2010年、2011年相比調控政策相對溫和。

“溫和調整指的是房地產投資而非房地產銷售。房地產新開工及投資的增長可能由去年的7%-8%下降到今年的2%-3%，調整的幅度并不大。而在2013年到2015年，房地產投資調整幅度在10%-20%之間，相較而言今年的調整是溫和的。”汪濤表示。

針對未來房地產政策走向，汪濤認為決策層依然會因城施政，加速戶籍制度的改革以及中心城市和衛星城市之間的基礎設施建設，擴大中心城市的范圍等，但不會有重大的緊縮政策。

瑞銀中國房地產行業研究主管李智穎還特別指出，房地產投資信托（REITs）將是未來五年內地房地產行業的一大動力，這有助于房企盤活資金，還可為市場提供高透明度、回報確定的投資工具，也是金融改革的重要一步。

招商蛇口董事會秘書劉寧也指出，預計2017年的市場會全面降溫，房地產行業的融資也會出現收緊，高價拿地不可持續。