100%自持，自持年限與產權年限相同，不得分割銷售……這是本月初定下歸屬的三塊土地出讓時的附加條件，加上競拍當天成功競得土地的中糧聯合體、萬科、萬科住總聯合體和中鐵這四家成了北京樓市的第一批大房東。這也意味著，消費者未來只能以“租客”的身份，住進這些土地上建成的房子里。

不過未來市場給“租客”提供的選擇，遠不止這一種。在土地市場競爭激烈，高房價當道的市場背景下，想要做“租客”生意的企業越來越多。無論是中介打造的獨立品牌公寓、自持土地上衍生出的新模式，還是開發商對于存量房的改造升級和功能拓展，為做“租客”生意，企業都下了大功夫。不過，一切才剛剛開始。相較房企已經成熟的盈利模式，做“房東”面臨的考驗更多。租賃市場，會不會成為樓市下一個藍海尚是未知數，但大量的船已經出海。

政策鼓勵發展租賃市場

這一輪進入租賃市場的熱潮始于今年6月。6月3日，國務院印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，《意見》明確對租房市場的支持政策：給予稅收優惠；提供金融支持；完善供地方式；支持租賃住房建設。同時，還提出4大措施保護承租人的合法權益：明確出租人的義務；多渠道提供符合需求的房源；保障承租人依法享有基本公共服務；規范房地產中介行為。

隨后，各地方政府相繼出臺了各項政策，推進住房租賃市場的改革和發展。此前北京推出的“限房價、競地價”試點地塊中，價格達到上限后改競自持面積的規定也被解讀為北京市落實該意見的創新舉措。

11月25日，針對這些試點地塊中開發商自持土地的部分，北京市住建委發布了“關于對《北京市住房和城鄉建設委員會關于本市‘限房價競地價’項目自持商品住房租賃管理有關問題的通知》公開征求意見的通知”，向社會征求意見。通知擬規定：此次房地產開發企業自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。持有期間，企業出現破產清算的，其自持商品住房按相關法律法規規定處理；企業進行合并重組或股權轉讓涉及自持商品住房產權轉讓的，須經屬地政府同意后整體轉讓。轉讓后，不得改變自持商品住房規劃用途，應繼續用于出租。這意味著這三塊土地，企業未來將自持70年。《通知》還規定，為保障租賃雙方合法權益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺管理，租賃合同須網上簽約，單次租期不超過3年。

一系列規定把開發商在這些地塊上“房東”的身份做到了實處。事實上，除了參與競拍這類土地搶做“房東”外，進入租賃領域，開發商早有計劃。今年5月，萬科將其旗下多個長租公寓品牌全面使用統一品牌“泊寓”，并有意將其作為獨立子品牌單獨運營。在今年的中期業績發布會上，龍湖正式宣布進軍長租公寓和聯合辦公領域，推出創新業務板塊的兩個品牌——長租公寓品牌“冠寓”和聯合辦公品牌“一展空間”。“冠寓”的定位為青年生活社區，將打造一個以長租公寓為核心，融合居住、社交、商業、娛樂、生活服務等功能在內的多元化社區。除了傳統開發商外，包括傳統中介企業、酒店管理企業、互聯網企業等在內，也都在紛紛進入長租公寓領域。

品牌公寓、眾籌房東、眾創空間……房東不是簡單收收租

對于租賃市場這片未來的“藍海”，各企業選擇進入的方式也各有不同。做大房東，并沒有那么簡單。為做好大房東，各企業也是使出了渾身解數。

《廣廈時代》調查了解發現，目前企業進入租賃市場，廣義上，可以分為三大類。

第一種，傳統中介企業打造的品牌長租公寓。

這也是目前市場上最成熟的企業租賃模式之一。鏈家、我愛我家等品牌中介近幾年均在該領域投下重兵。

2016年5月，鏈家旗下的長租公寓品牌——自如，從鏈家集團拆分出來作為獨立子公司運營，旗下包括以合租為主的——自如友家，獨立性更好的——自如整租，酒店式服務公寓——自如寓，以及自如民宿，旅行驛棧——自如驛。據鏈家發布的數據顯示，目前，自如客（租客）累計60萬人，管理房間數30萬間，累計服務業主超10萬人，房間套數超10萬套，管理房屋資產超3000億。自如目前在北京、上海、深圳有分公司；北京目前已經實現盈利，上海和深圳還在投入期。

另一中介大鱷偉業我愛我家集團則在2015年把旗下運營了15年的“房屋管家”業務，全新升級為專業房屋資產管理品牌“相寓”，“相寓”品牌下，同時經營分散式、集中式兩種類型的公寓。在當房東的同時，我愛我家還對“收租”模式進行了創新。“相寓”聯手螞蟻金服旗下的“芝麻信用”，以及房租分期領域的知名品牌“房司令”共同推出的“信用租房”服務，已在北京、天津、太原、上海、蘇州、杭州、成都等全國七個城市落地，并成為相寓的拳頭產品。

除了鏈家和我愛我家外，還有許多新興品牌加入了這個被業內稱有3萬億空間的市場，魔方公寓、you+等品牌也拿到了多輪融資。

第二種，100%開發商自持土地上未來誕生的產品。

這種目前北京獨有，尚未有實物呈現的產品引發了業內的大猜想。

12月初，根據北京市國土局消息，萬科50億奪得海淀區西北旺鎮18號地，萬科住總聯合體59億競得海淀區西北旺鎮19號地，中鐵36.75億競得大興黃村地塊。加上此前現場由首創中糧天恒聯合體競拍成功的海淀區永豐基地地塊，北京首批大“房東”正式出爐。

“房東”中的主力萬科近日在與媒體溝通時透露了他們對這類地塊的想法。萬科稱，萬科將選擇一些眾籌的伙伴企業，幫助他們關注員工居住等生活問題。為這兩個地塊建立相應的眾籌平臺，把項目分成眾籌伙伴企業能夠接受的份額，同時又嚴格禁止分割為以戶為單位份額，例如一個住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額。北京萬科將會作為主要業主方負責房屋建設和配套引進，并負責為社區提供高效便捷的物業管理和配套經營服務，將項目打造為一個共創、共管、共享的高素質社區。參與眾籌的企業則在早期進行眾籌投資，同時向北京萬科提交相應的眾籌項目運營費用，在項目建設完成后企業員工可租賃相應房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應企業。

對于參與眾籌的企業，萬科也提出了自己的標準，行業要符合海淀區產業規劃發展方向的要求；企業符合京津冀協同發展規劃綱要中對北京市的功能定位部署；認同綠色和工業化理念。

在項目打造標準上，萬科稱，將秉持萬科一貫的高標準、高品質的開發理念，對產品將進行全方位的升級，打造一個“客戶定制化的翡翠系作品”。將客戶定位在三類人群，有知識、有夢想的青年人群，有一定收入但暫時不具備買房能力；二是暫時沒有買房資格指標的高收入人群；三是希望改善居住體驗的北京市民。

不過，雖然萬科已經為這兩宗地塊勾畫了美好的藍圖，但距落地仍有很長的一段路要走。