記者：

我有兩個小問題，也是我們老百姓非常關心的。最近幾年關于房屋買賣的糾紛日益增多，但是有一方可能認為登記錯誤就狀告刑事案件，但是有一方認為是買賣合同無效的話就是民事案件。我注意到怎們這個司法解釋剛才也提到了這一點，想我們的領導回答一下到底老百姓應該怎么訴訟？ 我們也關注到網上最近熱議的話題，關于近期城市規劃管理意見里面提到今后可能不再封閉建小區，道路將公共化，大家關心這到底跟《物權法》是什么樣的關系？如果真是道路公共化之后，會不會與我們現行的《物權法》相關解釋是相違背的？謝謝。

程新文：

先回答第一個問題。根據《不動產登記暫行條例》，我國不動產登記涉及的不動產物權主要有九大類權利，包括集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權，這些權利可以說涉及到了日常生活、正常生產經營的許多方面，非常重要。

造成你提到的實踐中比較混亂的原因很多，但究其根本而言，是由于對不動產登記的性質及其在不動產物權變動中的作用認識不清所致。一方面，不動產登記是不動產物權的公示方式，是當事人不動產物權發生變動的意思表示推動的結果，不能把不動產物權登記理解為國家對不動產物權關系進行的干預，解釋為行政權力對不動產物權的授權或確認。另一方面，根據《不動產登記暫行條例》的規定，我國承擔不動產登記的機構在性質上是國家行政機關，就其履行不動產登記的法定職責及所遵循的程序而言，不動產登記又具有行政行為的特點。

不動產登記的復合性導致由此引發的訴訟就應當根據訴訟標的而區分民事或行政訴訟程序。涉不動產登記民事訴訟的訴訟標的應當是針對不動產物權的歸屬或原因行為（買賣、贈與、抵押等基礎法律關系）；涉不動產登記行政訴訟的訴訟標的針對的是登記行為本身，即在行政訴訟中人民法院審查的是登記行為的合法性。

當然，根據《行政訴訟法》第61條的規定，在涉及登記的行政訴訟中，當事人申請一并解決相關民事爭議的，人民法院可以一并審理。這一規定的目的是為了完善民事爭議和行政爭議交叉時的處理機制，便于糾紛的一次性解決，方便當事人訴訟，并未改變相關爭議的民事糾紛性質，對此應當有正確的認識。

這位記者朋友提到的第二個問題，我們也注意到了。《中共中央 國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中提到了新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區；已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化。正像有關部門所介紹的那樣，封閉住宅小區是農耕時代的產物，我們現在已經處于21世紀工業化、信息化和新型城鎮化的新時代，推進現代化城市建設需要我們有新的理念和探索。我們認為，上述舉措的目的是為了實現物和有關資源效益的最大化，這是一個非常具有前瞻性的、與時俱進的城市發展理念，是貫徹落實十八屆五中全會提出的五大發展理念中的共享發展理念的體現，也是落實中央城市工作會議的重要舉措，符合當今世界的潮流和發展趨勢，對于推進城市現代化具有重要指導意義。目前，黨中央、國務院提出的這一意見屬于黨和國家政策的層面，涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題，還有一個通過立法實現法治化的過程。作為人民法院，我們將密切關注，并積極應對。