難點

　　多頭管理相對分散

　　一位國土部人士告訴《經濟參考報》記者，不動產統一登記是以土地為核心，包括房屋、草原、林地、海域等不動產的統一登記職責。在很長一段時間內，我國的不動產登記分散在多個部門，如建設用地使用權和集體土地所有權等由國土資源部門登記，房屋所有權等由住房和城鄉建設部門登記，林地所有權和使用權由林業部門登記，水面、灘涂的養殖使用權由漁業部門登記，海域使用權則由海洋部門登記。

　　因此，土地、房屋、林地、海域資源“各有其主”，多頭管理，相對分散。還有分析人士指出，多年來，由于部門利益牽扯，由哪個部門來進行不動產統一登記一直存有爭議，如在住房方面，房地產管理部門和土地管理部門都想獲得這個權限。而且，由于不動產涉及多種范圍，很多部門對各自領域內不動產類別的數據統計尚未及時更新。

　　這種局面一直持續到2013年底，國務院常務會議最終決定，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土資源部承擔。職責整合以后，針對不同類型的不動產，將由林業部門發林權證，農業部門發土地承包經營權證，建設部門發房產證、宅基地證，國土部門發土地使用權證。

　　原中國社科院城市發展與環境研究所所長牛鳳瑞告訴《經濟參考報》記者，統一登記意味著將涉及十余個部門的職責和權力整合、統一到一個部門，必將涉及各個部門的職責再分配，也不可避免要觸及其他部門的實際利益，其難度可想而知。

　　不動產登記如何做到“城鄉統一”也是難題之一。牛鳳瑞說，不動產類別、性質十分復雜，且城鄉之間有較大差異，給統一登記工作帶來挑戰。僅從城市的房產來看，就存在“房改房”、普通商品房、經濟適用房等多個種類，“產權怎么明晰、性質怎么確定都很難操作”。

　　農村近年來人口結構變化巨大，宅基地的位置、大小、性質等還涉及復雜的社會經濟關系，統一登記在細節上的難度非常大。牛鳳瑞說“比如，宅基地雖然為集體所有，但是在農村實際上可以世代繼承，很多農民聽說開始確權登記以后都回家去蓋房子。”不動產登記要落實起來，未來不能不考慮一些關聯效應，比如城鄉戶籍制度改革等。這些都是未來需要解決的問題。

　　牛鳳瑞還認為，不動產登記工作實際上主要針對個人財產權屬進行登記，但是當前階段，與個人財產相關的各種所有權屬類別很多，界定卻很難，很多權屬在法理層面尚未完全理順。涉及不動產登記時，利益矛盾很多。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，目前不動產登記推進面臨兩大阻力。首先，不動產登記涉及個人私有財產或者隱私，人們不愿意配合。另外，一些地方或部門屬于擁有多套住房的群體或既得利益者，進行不動產統一登記、住房信息聯網，意味著要打破既得利益，所以這些部門大多不愿主動配合聯網工作。

　　影響

　　對出臺房地產稅有間接效應

　　在意見稿的“登記信息共享與保護”章節中，明確規定：不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批、交易等信息應當實時互通共享。

　　此外，國土資源、公安、民政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理案件有關的不動產登記資料。

　　業內分析指出，這將有利于房產等信息的透明化，甚至有利于推動房產稅的征收和反腐工作的進行，存在明顯的政策溢出效應。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉告訴《經濟參考報》記者，意見稿提出，權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。“以人查房”不僅會成為一些官員的夢魘，也會成為“房叔、房嬸”這些投機客較為頭疼的問題。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“以人查房”由此引發的部分拋售、資產處理情況，將促進未來房地產市場新房、二手房、租賃市場的房屋供應，緩解部分城市或者局部區域的市場供需矛盾，減緩房價和房租上漲的壓力。

　　胡景暉告訴記者，房屋拋售在增加市場供應的同時，甚至會影響到上游開發商的拿地速度、土地儲備、企業戰略、推盤計劃等諸多方面。

　　就房地產行業和市場來說，胡景暉認為，不動產登記一方面將改變以往市場信息缺失、無法摸清家底所造成的監管和措施失靈的被動情況，讓未來的市場調控更具針對性；另一方面，也將為限購、限貸等行政命令式調控手段全面退出，房產稅、遺產稅等財產性稅收的出臺奠定基礎。

　　張宏偉也認為，個人住房信息系統的逐步建立，對于以稅費調控為主的技術條件的建立、以“差別化”措施對樓市進行分類調控、調節存量房城市供求關系、樓市長效調控機制的建立等調控手段的轉向具有積極意義。

　　不過，鏈家地產市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者，不動產信息的聯網查詢對于房地產市場的影響主要是心理預期方面。“首先，有可能會導致部分持有多套房的業主出現拋售行為，但對于整個房地產市場不會產生過大的影響。其次，不動產統一登記制度是執行房地產稅的重要前提之一。但是從長遠來看，房地產稅為十分復雜的綜合稅種，其具體征收方案的制定也需要較長時間的論證，意見稿的發布乃至不動產登記工作的進行，都不會對房地產稅起到立竿見影的效果”。

　　牛鳳瑞也表示，不動產登記或許可以增加住房等信息的透明度，但是很難直接影響到反腐及房地產市場，反腐并不是不動產登記的目標。

　　還有專家認為，不動產登記是一項技術性工作，通過推動不動產登記工作，其背后的產權問題、財產權問題會逐步顯現出來。因此，不動產統一登記，使物權法的落實、土地管理法的修改，特別是土地法的制訂進程的重啟，變得勢在必行。甚至對“小產權房”問題的解決，都會產生一些促進作用。記者　高偉