觀察1：70年產(chǎn)權(quán)“綁住”創(chuàng)新手腳

　　住宅僅有70年產(chǎn)權(quán)，也成為了以房養(yǎng)老推廣的障礙。

　　“（住宅）產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點(diǎn)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，產(chǎn)權(quán)到期之后，房屋是直接歸銀行等金融機(jī)構(gòu)、還是作為遺產(chǎn)分配給老人子女，目前也未有定論。同時(shí)，應(yīng)該有一定的政策支持使得“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)在70年產(chǎn)權(quán)到期后如何處置應(yīng)有法可依。

　　而易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說：“產(chǎn)權(quán)到了70年后如何處理，在政策和法律上并不明朗。未來此類住宅到了險(xiǎn)企手中，但可能會(huì)發(fā)現(xiàn)有效產(chǎn)權(quán)的期限不足。對(duì)于目前來說，評(píng)估價(jià)自然可以考慮到這一點(diǎn)，但對(duì)于未來將此類資產(chǎn)進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，其流動(dòng)性會(huì)快速下滑。可能從今天眼光看是香餑餑，但未來此類資產(chǎn)容易成為燙手山芋。”

　　觀察2：房產(chǎn)估值幾何影響險(xiǎn)企熱情

　　“保險(xiǎn)公司此前之所以愿意圍繞住宅而設(shè)計(jì)創(chuàng)新產(chǎn)品，主要還是看重房產(chǎn)價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)的空間。但今年整個(gè)樓市降溫下，險(xiǎn)企難免犯嘀咕。因?yàn)橐坏┓慨a(chǎn)資產(chǎn)縮水，那么可能會(huì)惡化此類金融產(chǎn)品的盈利狀況?？梢灶A(yù)計(jì)未來一些險(xiǎn)企對(duì)此類房產(chǎn)做評(píng)估時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀也公開表示，老年人是否愿意用房產(chǎn)反向抵押為自己養(yǎng)老，取決于市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)估值幾何。“如果房地產(chǎn)市場(chǎng)節(jié)節(jié)上升，老人完全可以出售住宅入住老年公寓，地段好的房子靠出租一個(gè)房間的租金維持生計(jì)。保險(xiǎn)公司同樣不愿意干高風(fēng)險(xiǎn)低收益生意，把未來的房地產(chǎn)壓力背在自己身上，房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦降溫，風(fēng)險(xiǎn)都在保險(xiǎn)公司身上，保險(xiǎn)公司成為最大的房東，與此同時(shí)，保險(xiǎn)公司還要承擔(dān)老人體面養(yǎng)老的壓力。”葉檀表示，與其如此，不如直接投?；蛘呓ɡ夏旯⑹兆?，比反向抵押保險(xiǎn)要靠譜得多。

　　張宏偉表示，應(yīng)該逐步推進(jìn)資產(chǎn)證券化，將缺乏流動(dòng)性的房產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為在金融市場(chǎng)上可以自由買賣的證券行為，使其具有流動(dòng)性，“金融機(jī)構(gòu)可以以資產(chǎn)管理公司名義對(duì)于‘以房養(yǎng)老’資產(chǎn)打包進(jìn)行操作，既可以使養(yǎng)老群體定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)因此有一定的經(jīng)營(yíng)收益，收益部分或按照一定方式對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)損失，或以一定形式補(bǔ)貼給養(yǎng)老群體。” （記者周慧、潘彧）