三元格局加速形成

　　自住型商品房從政策出臺(tái)以來，一直在持續(xù)擠壓剛需項(xiàng)目的生存空間。隨著“第二只靴子”的落地臨近，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已初現(xiàn)端倪。

　　“從去年恒大御景灣項(xiàng)目到今年年初的金隅嘉業(yè)兩個(gè)項(xiàng)目，這些地段比較好的自住型商品房，每個(gè)項(xiàng)目不過兩三千套房源，卻僅是網(wǎng)絡(luò)申請階段就可以吸引幾十萬購房者。而一旦這三個(gè)項(xiàng)目開始搖號、正式網(wǎng)簽，在市場上形成實(shí)際銷售，再加上下半年北京市未來繼續(xù)大量推出自住型商品房項(xiàng)目的預(yù)期，對普通商品房市場的沖擊不言而喻。”北京世聯(lián)行(002285,股吧)執(zhí)行董事總經(jīng)理劉春巖對此如是表示。

　　而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在6月份北京計(jì)劃入市的33個(gè)項(xiàng)目中，包括北辰紅橡墅、九章別墅、紅廷別墅、海棠公社4個(gè)別墅項(xiàng)目，及龍湖滟瀾新宸、住總?cè)f科·金域國際、麗都壹號、潤澤公館、臻園等12個(gè)改善型項(xiàng)目在內(nèi)，中大戶型的中高端項(xiàng)目數(shù)量多達(dá)16個(gè)，占比高達(dá)5成。

　　“可以看出，6月份的供應(yīng)市場中，不但改善型房源的供應(yīng)正在持續(xù)提速，而且以剛需市場為支撐的中低端市場也開始出現(xiàn)變化。中低端市場商品房項(xiàng)目經(jīng)過前一輪的搶跑后，供應(yīng)速度開始減慢，都是為了應(yīng)對自住商品房正式進(jìn)入市場。”

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫對此分析認(rèn)為，在房企、市場、政府的三方博弈下，未來北京“低端有保障、中端有市場、高端有控制”的三元格局正在加速形成，在剛需項(xiàng)目加速去庫存后，2013年土地結(jié)構(gòu)調(diào)整的效果也將顯現(xiàn)在終端購房市場。在普通商品住宅市場，中高端項(xiàng)目將日漸偏向高端化，而中低端項(xiàng)目則需要拼性價(jià)比與自住型商品房直接爭奪剛需客群。

　　任啟鑫預(yù)計(jì)，經(jīng)過6月份市場供應(yīng)端的調(diào)整，從今年第三季度開始，市場成交也將會(huì)出現(xiàn)小幅度的結(jié)構(gòu)調(diào)整，中高端項(xiàng)目依然會(huì)堅(jiān)守對價(jià)格的拉升，中低端項(xiàng)目則要與自住型商品項(xiàng)目對沖價(jià)格。但長期來看，隨著自住型商品房項(xiàng)目的正式入市成交，今年整體市場價(jià)格下滑將成為必然。（徐妍）