■ 觀點

　　一度火熱的北京樓市已經開始降溫，未來市場趨勢以及政策走向將會如何，新京報記者邀請了專家和業內人士，對此進行了探討。

　　嘉賓

　　●馮科 北京大學經濟所房地產金融研究中心主任

　　●陳志 北京房地產業協會秘書長

　　●李文杰 中原集團首席運營官COO

　　●周興 北京天恒樂活城置業總經理

　　談降價 市場分化在加劇

　　新京報：最近樓市很熱鬧，有降價了業主鬧事的，有宣傳漲價熱銷的，你覺得樓市處于什么階段？

　　李文杰：今年以來多數房企的銷售速度都在放緩，從數字上看樓市的整體庫存在上升，銷售金額在縮減，企業已經感受到了資金壓力，一些項目出現了降價情況。

　　周興：比起去年，市場熱度確實有回落，市場的分化也在加劇，有賣得不好的項目，也有賣得好的項目，還得看項目在同區域有沒有優勢。

　　陳志：根據北京市住建委的數據，今年前四月獲批入市的樓盤有2.13萬套，總面積254.4萬平方米，是2011年以來最多的一年，但是前4月的成交量卻是一個低值，和2012年相當。

　　新京報：大家現在關心的是，開發商是不是真降？

　　周興：開發商看降價不降價是看預期價格和實際賣價對比，比如一個項目一期賣2萬，二期本來預計賣3萬，現在只賣了2.5萬，那一定是降價了，但是你和去年的一期比，那還是漲了。

　　馮科：房企為了去庫存，或為了追求更好的現金流，市場出現了降價的項目，這不用遮掩，但是北京的降價幅度不會太大，從最基礎的供求關系上看，供需還是不足的。

　　談政策 銀根有望適度放松

　　新京報：近期市場傳出的央行可能降低存款準備金率（降準），以及號召銀行支持個人房貸業務，這傳達出什么信號？

　　李文杰：我覺得整體銀根上不會“放水”，目前社會整體資金成本都較高，銀行一方面考慮到房地產市場下行的風險，另一方面是房貸業務利潤小，沒有動力增加業務。但是首套房的貸款利率可能會有一些松動，因為從基準利率的7折到現在的1倍、1.2倍，首付從20%提高到30%，極大提升了剛需客群的購買門檻，近期貸款利率上可能會有一些優惠。

　　馮科：我們研究宏觀經濟政策，從近期幾個方面來看，銀根有望在6月-7月份出現適度放松，因為目前CPI已經在1.8%的水平，反通脹的壓力變小，那么反通縮的壓力就會增強。政策有上限也有下限，上限是CPI不能高于4%，下限是GDP不低于6.5%，只要CPI適度可控，而夏糧豐收后，沒有大的自然災害，農產品如肉禽蛋的價格穩定，就能騰出手來保經濟，央行有可能降準，也有可能實行央票逆回購來釋放資金。

　　陳志：我同意馮科的邏輯，現在的問題是銀根會有多大程度的放松？最近很多傳言說降準一下要降1-2個點，以前都是0.25的降，這可能釋放出近萬億的流動性，這也說明了市場有慣性，上一屆政府遇到的問題，這一屆政府依然要面對，完全不放松銀根看起來不太可行了，但是如何使這些釋放出的資金流向實體經濟，而非按過去的路徑進入房地產？

　　談后市 未來或有成交小行情

　　新京報：銀根的松動對房地產市場會有什么影響？

　　馮科：銀根的方向會穩定房地產市場的信心，從政策層面看，肯定不希望看到房價暴漲，也不希望出現大跌，促使市場信心恢復、交投活躍。

　　陳志：近期的影響體現在對樓市的預期上，如果有實質動作，從銀行房貸業務平衡風險和收益來看，對北京樓市的利好可能更大一些。

　　周興：從企業的銀行借貸、消費者的房貸審批來看，銀根依然很緊，沒有感覺到有放松的跡象，未來如果放松，我覺得不是為了“救樓市”，而是從整體經濟發展考慮。

　　李文杰：可能會有一波小行情。開發商和購房者都會看到這個機會，5月底到6月初，市場上可能會出現一波更多的降價項目，以帶動市場的成交，房企加快銷售去庫存，也為了三季度拿地創造條件。但這不會改變市場目前的局面（降價增多），企業資金成本高，貸款額度緊還將持續一段較長的時間。

　　北京今年樓市價格松動標志性事件

　　●3月16日

　　住總萬科橙21680元/平方米開盤，被認為是“降價”

　　●4月初

　　東亞印象臺湖開盤，價格從預期的2.6萬元/平方米下調到2.2萬元/平方米

　　●4月上半月

　　亦莊林肯公園推出A區32000元/平方米房源，較B區36000元/平方米的價格下調

　　●4月底

　　亦莊海梓府推出特價房，28800元/平方米，較此前36000元/平方米報價下調

　　●“五一”期間

　　通州K2清水灣推出17000元/平方米（地上地下平均價）的房源

　　（記者 張旭 自曾暉）