甲委員

轉租又稱轉租賃，是指承租人在租賃期內將租賃物出租給第三方的行為。房屋轉租是承租人與次承租人之間成立新的租賃合同，包括兩個不同的法律關系，涉及到三個主體，即出租人、承租人(俗稱二房東)和次承租人(俗稱租戶)。轉租后轉租人仍享有租賃權。由此形成兩個既彼此獨立、又相互牽連的合同關系，即房屋產權人與承租人的本租合同（原本的租賃合同），以及承租人與次承租人的轉租合同，承租人因此扮演了雙重角色，他既要以承租人的身份履行與房屋產權人之間的本租合同，又要以出租人的身份履行與次承租人之間的轉租合同。

乙委員

日常生活中，我們見到的轉租行為很多。其實，房屋轉租可分為合法轉租和非法轉租。合法轉租，是指承租人征得出租人的同意，將房屋轉租給第三人。非法轉租，是指承租人未征得出租人的同意，擅自將房屋轉租給第三人。在非法轉租中，承租人的轉租行為是違約或違法行為，出租人有權終止合同。

丙委員

符合民法典第716條的規定就是合法轉租。該條規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

丁委員

也就是說，轉租行為是否有效，與是否經過出租人同意有很大關系。凡經過出租人同意的轉租行為自然有效；未經出租人同意的轉租行為是否有效應視具體情況而定。如果原租賃合同對轉租問題未明確約定，承租人擅自轉租但沒有對出租人利益造成損害，轉租行為有效；如果原租賃合同明確約定未經出租人同意，承租人不得擅自轉租，但承租人自行轉租，這種轉租因違反誠實信用原則，屬于惡意違約，此轉租行為無效。

戊委員

還有一種情況也要注意，即雖然租賃合同中未約定可以轉租，出租人希望轉租而出租人不同意轉租的，承租人也不得擅自轉租。如果承租人擅自轉，出租人可以解除與承租人的租賃合同。

法律之所以這樣規定，是因為房屋租賃合同具有持續、穩定的特征，應當盡量維護租賃權所產生的經濟關系的安定性，發揮促進交易的功能。

己委員

日常生活中，有一種情況。就是租賃合同沒有明確約定是否可以轉租，承租人也未經出租人同意就轉租了，但出租人照常收取租金，閉口不提轉租的事情。這種行為應該如何認定？

庚委員

一般來講，同意轉租，應當由出租人作出明示表示。默示能否成為同意轉租的形式，實踐中頗有爭議。根據民法典第135條規定，民事法律行為可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。據此規定，口頭形式、書面形式、默示形式是民事法律行為的主要形式，在是否同意轉租的問題上，法律沒有規定必須采取特定形式。從默示之中也可以推定出當事人真實的意思表示。因此，如果出租人以收取租金為目的，面對顯而易見的轉租事實，歷經多年而不提異議，一直按月收取租金，可以從雙方的相互默契中推知出租人同意轉租。既然雙方沒有約定允許轉租而出租人已經默示同意轉租，以后再以沒有經過自己同意而提出收回房屋就不妥當。

辛委員

承租人轉租房屋，最好還是要取得出租人的書面同意，書面同意一般有兩種形式：一是在本租合同中已經約定了承租人可以轉租的條款；二是出租人在本租合同之外另行出具的同意書。

壬委員

租賃合同的轉租，還需要注意：首先，在房屋轉租期間，本租合同發生變更，影響轉租合同履行的，轉租合同應當隨之變更。     

其次，房屋轉租期間，本租合同解除的，轉租合同也應當隨之解除。

最后，根據民法典第717條規定，承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。因此轉租合同約定的租期最后時限，不得超過本租合同中約定的最后租期。