甲委員

某公司計劃在本市地鐵站內的地下部分開發一個建設項目，該公司是否可以取得該地下空間的建設用地的使用權？

乙委員

隨著城鎮化進程的加快，城市可供利用的土地日趨減少，為了節約利用土地，很多城市都開始進行地下空間的開發利用，在地鐵站內的地下部分開發商業項目的情況較為常見。

丙委員

過去的城市建設規劃較為粗放，土地利用較少考慮地下空間的利用，只在設立了地表的建設用地使用權，隨著地下空間開發的需求不斷增長，各方面的立法呼聲很高。民法典第345條就明確規定：建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。這意味著在我國，法律允許地下空間單獨設立建設用地使用權，且不影響地表建設用地使用權的設立與行使。因此，某公司想要進行地鐵站內的地下項目開發，可依法取得地下建設用地使用權。

丁委員

地鐵站有一部分土地與地表接連，地鐵站所使用的土地，是地下建設用地使用權還是地表建設用地使用權，如何判斷呢？

戊委員

判斷地鐵站的土地使用權是地下建設用地使用權還是地表建設用地使用權，須根據建筑的具體情況進行分析。一般來說，地鐵站出口占用地表土地，設立的是地表建設用地使用權，其中包括與出口接連的直梯、扶梯等構筑物共同形成的一個整體。而地鐵站下方與地鐵軌道相連接的候車道及其建筑物、附屬物，則與軌道形成一個整體，其所利用的土地，設立的是地下建設用地使用權。

己委員

地鐵建成后，假如有人想將地鐵路線的所有權進行轉讓，這些分層設立的建設用地使用權如何處理？

庚委員

民法典第356條規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的,附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。民法典第357條規定，建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的,該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。這就是說，地鐵開發建設完成后，如果發生權屬流轉，地下地表建設用地使用權和地鐵線路等構筑物的所有權共同構成一組權利，應一并流轉。

辛委員

地鐵的例子比較極端。其實，在日常生活中還存在著多種類型的地下建設用地使用權，比如地下車庫、地下商場等。根據民法典的規定，都可以取得地下建設用地使用權。

壬委員

我理解，這就是實踐中大家常說的“房隨地走，地隨房走”。我聯想到一個案例：某房地產公司為獲得銀行貨款，先將其擁有地塊的建設用地使用權抵押給了建設銀行，后又將這塊地上的建筑物抵押給了中國銀行，并且兩次貸款都辦理了抵押登記。該房地產公司因經營不善無法償還貨款，法院判決后，要將該公司抵押的建設用地使用權和地上的建筑物進行拍賣用以還債。建設銀行和中國銀行都認為自己對拍賣款享有優先受償權，該怎么處理？

癸委員

這還真是個問題，兩個抵押權沖突了，可以適用“房地一致”原則來處理嗎？還有，林女士的哪些民事權利受到了侵害？從物權保護的角度看，林女士可以主張哪些權利？

子委員

可以的。民法典在以第356條和357條規定“房地一致”原則的基礎上，第397條進一步規定：“以建筑物抵押的，該建筑物占有范圍內的建設用地使用權一并抵押，以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押，抵押人未依據前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。”這說明“房地一致”原則可以適用于抵押權的設立。因此，建設銀行和中國銀行的抵押權都相互及于建設用地使用權和地上的建筑物所有權，它們兩家對“地”和“房”的拍賣款的確都享有優先受償權。從基本案情來看，林女士對別墅享有的所有權以及林女士的隱私權也受到了侵害。

丑委員

按照這個規定，兩家都享有優先受償權，沖突如何解決？這個案子有代表性。根據民法典的相關規定，對別墅本身以及屋內物品、設施毀壞的損失，林女士可依法請求侵權人修理、重作、更換或恢復原狀；對于不能通過物權保護措施得到救濟的部分損失，林女士還可依法請求侵權人承擔損害賠償責任。

寅委員

      不著急，民法典還有關于受償順序的規定，可以用來解決兩家的問題。民法典第414條規定，同一財產向兩個以上債權人抵押且抵押權已登記的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款按抵押權登記的時間先后確定清償順序。也就是說按照登記時間來確定誰先受償。這個案件中，建設銀行設定的土地使用權的抵押登記先于中國銀行的建筑物抵押登記，中國銀行只能在建設銀行的債務清償完畢后，對余款享有先于其他債權人的優先受償權。