體溫正常，物業無權拒絕租戶進小區

□ 本報記者 徐偉倫

目前，包括北京在內的多個省市均實行居民小區封閉管理政策。物業在推行封閉化管理的過程中，有哪些權力可為、哪些行為不可為成為社會關注的焦點。物業有權關閉小區部分出入口，有權禁止外賣快遞人員進入小區，但不得阻止體溫正常的租戶進入小區，不得擅自披露被隔離人員的信息……

近日，北京市通州區人民法院召開線上新聞發布會，公布《新冠肺炎疫情期間物業服務企業法律風險防控白皮書》，介紹了物業在新冠肺炎疫情防控期間的“五個有權”“五個不得”，并就疫情防控期間，物業在經營運行、小區管理等方面的法律風險點進行提示。

有權封閉管理測溫準入

“首先需要肯定的是，物業在疫情期間有權對所管理小區進行區域封閉管理。”通州法院民三庭負責人晉怡說，根據中國物業管理協會《住宅物業管理區域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引（試行）》第四部分中區域封閉管理的規定，以及北京市住建委《關于物業企業進一步加強新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控期間住宅區出入管理的通知》，物業在疫情期間有權對所管理小區進行區域封閉管理，關閉無秩序維護員值守的出入大門、部分分散的小區出入口，為方便管理可以僅開一個出入口供出入，出入口實行人、車分流，同時嚴禁出現無人值守的出入口。

測溫，這是當前很多小區的標配準入制度。“同樣有權，且很重要。”晉怡說，根據國家衛健委疾病預防控制局《關于加強新型冠狀病毒感染的肺炎疫情社區防控工作的通知》，以及相關省市的規定，城鄉社區組織要在疾控等專業公共衛生機構指導下，會同基層醫療衛生機構，按照“追蹤到人、登記在冊、社區管理、上門觀察、規范運轉、異常就醫”的原則對來自疫情發生地區的人員、外地返回居住地的人員進行有效管理，加強發熱和癥狀監測，追蹤、督促其居家醫學觀察14天。有條件的城鄉社區可在社區、小區出入路口對外來車輛、人員進行登記，同時重點提醒客戶減少外出、戴口罩、不去疫情高發地區、不接觸疫情高發地區人員等防控要求。同時，對非本住宅區車輛、訪客、新租房入住人員等進入住宅區要逐一進行體溫測量，體溫正常者方可進入小區，并做好登記。

對于快遞，晉怡稱，根據各地的政策，如果明確原則上不得進入的，則物業有權禁止外賣快遞人員進入小區內部，但物業應做好最大限度便民工作，設置特定區域存取快遞，采取非接觸方式交接，防止交叉感染。

此外，白皮書指出，根據我國突發事件應對法的規定及北京市相關操作指引，物業有權關閉小區特定場所。特定場所主要指小區會所及兒童區域、老年人活動站等人員聚集的場所，這些均屬于可能造成傳染病擴散的場所，且可能發生聚集性感染病例。根據相關規定，物業還應積極配合所在街道、社區以及區疾控等部門，加強對疫情高發地區返京人員的區分管控，發現體溫異常、有疫情高發地區接觸史等人員要及時向所在社區、區疾控等部門報告，積極配合做好疫情防控工作。疫情防控期間，物業隱瞞、緩報疫情的，導致傳染病傳播、流行，給他人人身、財產造成損害的，應當依法承擔民事責任。

不得阻止健康租戶進小區

對于哪些行為屬于越界？法官指出，物業對獲取的被隔離人員的信息負有保密義務，不得擅自對外披露該部分人員的姓名、房號、身份證號碼等信息。

如果小區發現確診病例，物業可配合政府部門和醫療機構對確診病人的密切接觸者采取隔離措施，并加強相關部位的消毒措施，但物業不得采取封戶封門的強制隔離措施對房屋出入口進行封閉。根據傳染病防治法規定，物業也無權自行決定完全封閉小區，封閉可能造成傳染病擴散的場所，需由縣級以上地方人民政府報經上一級人民政府決定才可實施。如政府部門根據防疫的需要作出完全封閉小區的決定，物業應予以配合實施。

同時，物業在小區管理中如遇隱瞞情況、拒絕隔離治療、不服從防疫管理等人員，可以對其規勸引導，明確告知其需要承擔的法律后果，固定相關證據并及時報警，但不得直接采用對人身的強制手段。

對于小區內的租戶，白皮書指出，如租戶測溫正常，物業沒有權利拒絕該人員進入小區。如相關人員體溫超過規定溫度，則物業須勸導該人員就近就醫，暫時不讓其進入小區，并及時向衛生部門或疾控中心報告。如該人員不予配合，物業可以報警并向疾控中心報告處理。

不得以被隔離為由拒交費

除了物業管理領域的行為需要明確邊界外，在物業合同履行方面，白皮書稱，物業有履行疫情防控期間對公共設施、公共區域的設備維護、清潔和消毒工作義務。物業不得以業主拖欠物業費為由拒絕為其提供疫情防治服務。

“疫情防控期間，物業不僅要進行日常維護，還要配合政府、社區進行防疫管理工作，其工作量與成本都大幅度提升。”基于此，晉怡說，對于未返京業主、被隔離業主及住院治療業主，均不能以疫情發生導致未享受物業服務為由拒繳或要求減免物業費。同時，由于疫情防控工作，物業暫時關閉小區內部分活動區域或暫停部分物業服務的，業主不得以物業服務品質下降為由拒繳或要求減免物業費。

對于疫情期間業主遲延繳納物業費是否需要承擔違約責任的問題，晉怡認為，此時應視情況而定。如逾期繳納物業費的事實發生在政府發布疫情管控之前，業主應及時繳納并按照合同約定支付違約金。若在政府發布疫情管控后約定繳納物業費的時間屆至，應根據物業費的繳費方式分情況處理：如果物業費只能通過現金方式繳納，業主因疫情管控無法返回或無法去現場繳費，業主可以不可抗力為由延遲履行繳費義務，且不必因此支付違約金或合同約定的其他費用；但如果業主可通過網上、微信、支付寶等便捷方式繳費，不受疫情管控影響，業主逾期繳費構成違約，需要支付違約金或合同約定的其他費用。

白皮書還指出，在新冠肺炎疫情防控期間，物業因受疫情影響導致生產經營困難的，可以通過與職工協商一致采取調整薪酬、輪崗輪休、縮短工時等方式穩定工作崗位，盡量不裁員或者少裁員，符合條件的公司可按規定申請享受穩崗補貼，防止出現資金風險。