東部地區(qū)城市的二手房掛牌價(jià)格下行壓力最大，掛牌均價(jià)由去年12月的21112元/平下滑至今年1月的20863元/平，環(huán)比降幅為1.18%。

2019年春節(jié)，返鄉(xiāng)置業(yè)潮開(kāi)始退熱，今年過(guò)年你去看房了嗎？

據(jù)中金報(bào)告稱，春節(jié)假期上海、南京等17個(gè)重點(diǎn)城市新房銷售面積較去年同期下降了56%，房地產(chǎn)行業(yè)基本面延續(xù)加速下降趨勢(shì)。同時(shí)，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)行情不振的基本趨勢(shì)也延伸影響至各地的二手房市場(chǎng)表現(xiàn)。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2019年1月，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市中二手房掛牌均價(jià)環(huán)比下跌1.05%，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下跌，下跌城市數(shù)量環(huán)比上月雖有所減少，但降幅正逐步擴(kuò)大。其中，值得關(guān)注的是重點(diǎn)二線城市掛牌均價(jià)受政策影響明顯，降幅最大。

春節(jié)前后正值返鄉(xiāng)置業(yè)旺季，全國(guó)百城的二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)出現(xiàn)了哪些變化？為何重點(diǎn)城市二手房掛牌價(jià)降幅最明顯？未來(lái)預(yù)計(jì)會(huì)有怎樣的市場(chǎng)趨勢(shì)？

對(duì)此，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師將結(jié)合1月份百城二手房掛牌價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，同時(shí)選取北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、重慶、武漢、南京和成都10個(gè)城市的樓市成交數(shù)據(jù)，嘗試分析重點(diǎn)城市二手房掛牌價(jià)降幅明顯的變化原因與未來(lái)趨勢(shì)。

二手房均價(jià)連跌5個(gè)月

2019年1月，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市二手房掛牌均價(jià)為14902元/平方米，環(huán)比下跌1.05%，已經(jīng)連續(xù)下跌5個(gè)月。

從漲跌城市的數(shù)量來(lái)看，1月份二手房掛牌均價(jià)下跌的城市數(shù)量遠(yuǎn)多于上漲的城市數(shù)，且平均價(jià)格降幅明顯高于漲幅。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1月全國(guó)二手房掛牌均價(jià)上漲城市數(shù)為35個(gè)，平均漲幅為0.95%；下跌城市數(shù)為64個(gè)，平均降幅為1.98%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師發(fā)現(xiàn)，1月的全國(guó)百城二手房市場(chǎng)的分化現(xiàn)象依然明顯，一方面部分城市受戶籍制度的改革、購(gòu)房資質(zhì)的適度放松等利好政策影響，房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，但平均漲幅明顯收窄；另一方面，部分城市在政策高壓影響下，二手房市場(chǎng)持續(xù)下行，掛牌均價(jià)下跌城市數(shù)量占比較大，且平均價(jià)格降幅有所擴(kuò)大。

監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)重點(diǎn)城市方面，四個(gè)一線城市中，北京、上海、廣州和深圳的二手房掛牌均價(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)為-1.08%、0.4%、-2.47%和-1.27%，其中僅有上海的1月二手房掛牌均價(jià)是環(huán)比正增長(zhǎng)，廣州成為二手房掛牌均價(jià)下跌最多的城市。

值得一提的是，在統(tǒng)計(jì)的10個(gè)重點(diǎn)城市中，1月份二手房掛牌均價(jià)環(huán)比出現(xiàn)正增長(zhǎng)的僅有上海和蘇州兩城，其余八城皆出現(xiàn)了不同程度的降幅。

實(shí)際上，今年1月份重點(diǎn)城市二手房掛牌價(jià)格的變動(dòng)特征，亦是2018年下半年以來(lái)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)總體趨勢(shì)的延續(xù)。其與去年下半年以來(lái)，重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格隨著成交量的持續(xù)走低，市場(chǎng)乏力價(jià)格上漲動(dòng)力不足的原因密切相關(guān)。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年中，重點(diǎn)城市二手房成交均價(jià)下跌的城市占比由三季度的18%上升至四季度的38%。同時(shí)，2018年四季度監(jiān)測(cè)的成都、濟(jì)南、西安、杭州、上海、北京、重慶、青島、長(zhǎng)沙、合肥、深圳、天津、南京、武漢和大連15個(gè)重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)成交均價(jià)的環(huán)比數(shù)據(jù)皆為負(fù)增長(zhǎng)，其中成都、濟(jì)南和西安三個(gè)城市的二手房成交均價(jià)環(huán)比降幅都超過(guò)了5%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，2018年下半年以來(lái)，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下滑的原因與前期價(jià)格過(guò)快上漲有關(guān)，與2015年相比，2018年百城二手房中房?jī)r(jià)跨越萬(wàn)元大關(guān)的城市數(shù)由19個(gè)增至58個(gè)，尤其是去年上半年新房限價(jià)導(dǎo)致部分城市一二手房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象較多，二手房?jī)r(jià)格上漲較快，下半年至今的市場(chǎng)表現(xiàn)更類似于市場(chǎng)的自發(fā)回調(diào)。

二線城市降幅明顯

1月份，從不同等級(jí)的城市掛牌均價(jià)環(huán)比情況來(lái)看，各等級(jí)城市均有不同程度的下滑，其中重點(diǎn)二線城市的二手房?jī)r(jià)格降幅最明顯。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，總體來(lái)看，一線城市調(diào)控仍未放松，市場(chǎng)保持緩慢下跌的態(tài)勢(shì)，掛牌均價(jià)環(huán)比下跌1.02%；二線城市因調(diào)控加碼，重點(diǎn)二線城市在調(diào)控高壓下，二手房掛牌均價(jià)環(huán)比下降幅度最大，降幅為1.14%；三四線城市的環(huán)比降幅最小，為0.99%。

分區(qū)域來(lái)看，東部、中部城市的二手房掛牌均價(jià)持續(xù)下行，降幅在1%左右，其中東部地區(qū)城市的二手房掛牌價(jià)格下行壓力最大，掛牌均價(jià)由去年12月的21112元/平下滑至今年1月的20863元/平，環(huán)比降幅為1.18%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，二手房的掛牌均價(jià)一定程度上受當(dāng)?shù)貥鞘械氖袌?chǎng)成交情況影響，尤其是市場(chǎng)成交表現(xiàn)，能夠很大程度上影響到當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)掛牌價(jià)格的預(yù)期與信心。

據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，今年1月份監(jiān)測(cè)的主要城市樓市成交同環(huán)比皆呈現(xiàn)出下滑的趨勢(shì)。分城市來(lái)看，一線城市成交面積環(huán)比下降38.6%；重點(diǎn)二線城市成交面積環(huán)比下降28.4%；三四線主要城市成交面積環(huán)比下降24.6%。

具體來(lái)看，1月份廣州僅成交了54.99萬(wàn)平方米，在四個(gè)一線城市中環(huán)比降幅最高，達(dá)到65.17%；北京環(huán)比降幅超過(guò)40%；深圳降幅近三成；上海則基本持平。

重點(diǎn)二線城市中，南京、蘇州、杭州、成都、武漢和重慶在1月份的成交面積皆出現(xiàn)了較大幅度的下調(diào)，其中武漢的降幅最大，達(dá)到了51.11%，成為全國(guó)重點(diǎn)二線城市中成交量降幅最高的城市。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，1月份拋開(kāi)春節(jié)假期的因素影響外，當(dāng)前在中央堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位、地方強(qiáng)調(diào)“一城一策”的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)局部微調(diào)的態(tài)勢(shì)愈發(fā)明顯，帶動(dòng)著各地二手房市場(chǎng)成交與掛牌價(jià)格的逐漸趨于理性。

由此，今年1月份重點(diǎn)二線城市二手房掛牌均價(jià)回調(diào)幅度明顯，實(shí)則亦是受此前該類城市的二手房市場(chǎng)成交回調(diào)的影響。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年以來(lái)，包括杭州、南京、天津等33個(gè)重點(diǎn)二線城市的二手房月度成交量持續(xù)走低，尤其是年尾11月份市場(chǎng)成交量與年內(nèi)峰值3月相比下滑了近六成，一度降至2017年以來(lái)的低位。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，在2018年上半年新房限價(jià)政策頻出導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)格倒掛的虛假繁榮之下，尤其是重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)歷了一波快速上漲，進(jìn)入下半年，在調(diào)控不斷加碼成交快速回調(diào)的市場(chǎng)影響下，如今二手房掛牌均價(jià)的回調(diào)跡象凸顯，某種程度上亦是市場(chǎng)逐漸趨于理性的集中體現(xiàn)。

未來(lái)，隨著重點(diǎn)二線城市人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，經(jīng)濟(jì)增速的相對(duì)穩(wěn)定，在戶籍制度改革、購(gòu)房制度適度放松，以及調(diào)控政策的邊際改善共同的影響下，預(yù)計(jì)重點(diǎn)二線城市二手房掛牌價(jià)格持續(xù)回調(diào)將刺激一定的市場(chǎng)需求釋放，從而帶動(dòng)該類城市二手房市場(chǎng)成交逐步回暖。