“租房貸”合法嗎？

新聞背景

近日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局等部門集中約談自如、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。隨后，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示已會同有關(guān)部門調(diào)查，一旦查證，將從嚴(yán)處罰。那么，什么是“租房貸”？

1. 什么是“租房貸”？

“押一付三”是現(xiàn)在租房的普遍規(guī)則。比如月租2000元的房子，加上中介費或者服務(wù)費，簽合同的時候要一次性交10000元(2000元×3+2000元押金+2000元中介費)。這筆錢對于收入有限的年輕租戶來說有些難以承受。

于是，一種名為“租房貸”的新型租房模式順勢而出。同樣月租2000元的房子，除了租房合同，中介還讓租戶與貸款公司簽訂分期貸款合同，這樣中介就可以直接從貸款公司取得租戶一年24000元的租金。之后租戶再按月向貸款公司還貸款，由此租戶可以實現(xiàn)所謂的“租金月付”。值得注意的是，在合同簽訂后，中介即從貸款公司取得一年的房租，中介將其中三個月的房租交給房東，剩余的房租則由中介占有，在占有期間，中介可以繼續(xù)投資。

從表面看來，“租房貸”似乎在租戶、中介和貸款公司之間畫成了一個完美的圓圈，既解決了租戶的交租壓力，又拓展了小額貸款公司的業(yè)務(wù)，中介還可以用房租投資，可謂“一舉多得”。但實際上，“租房貸”的本質(zhì)是用租戶的個人征信資料來變相“替”中介貸款。中介手握這筆“無息貸款”只需按約分期付給房東一定租金，所有的風(fēng)險卻被轉(zhuǎn)移給了租戶和房東。

2. 租戶面臨“錢房兩空”的風(fēng)險

對于租戶而言，中介挪用租戶的貸款，租戶會承擔(dān)“錢房兩空”的風(fēng)險。前不久，杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司(以下簡稱鼎家公司)因為資金鏈斷裂難以給付房東租金，導(dǎo)致租戶被房東強(qiáng)制趕出房屋。可是這些租戶與貸款公司的關(guān)系并未解除，租戶“沒了房子”卻依然要向貸款公司繳納“房租”。一旦租戶因房子被收回而停止交“房租”，即租戶不按時還款，租戶個人征信肯定會受影響。

鼎家公司倒閉的原因是什么呢？據(jù)報道，該公司副總經(jīng)理付小杰承認(rèn)，主要是擴(kuò)張?zhí)欤Y金鏈斷裂。該公司董事長在接受媒體采訪時表示運營成本高，房源大量空置是公司倒閉的主要原因。由此可見，鼎家公司在獲得貸款后，主要用于搶占房源。當(dāng)租房市場處于上行期的時候，公司這么“玩”或許沒有問題，漲價的收益可以解決，還能使公司利益最大化，從而獲得最大的市場份額，以消滅競爭對手。但是，如果出現(xiàn)房源大量空置的情形，就會造成資金鏈斷裂。資金鏈一旦斷裂，中介沒有能力繼續(xù)向房東支付租金，租戶不僅需要繼續(xù)向貸款公司償還“貸款”，而且還會面臨被房東趕出的風(fēng)險。

有人說“租房貸”就是洪水猛獸。其實，“租房貸”本無罪，鼎家公司之所以會倒閉，是因為該公司將其獲得的貸款用于搶占房源。北京市住建委近期多次強(qiáng)調(diào)不允許住房租賃企業(yè)利用“租房貸”搶占房源，一旦查實住房租賃企業(yè)有上述行為，將從嚴(yán)處罰。如果中介將通過“租房貸”獲得的貸款用于穩(wěn)健性投資，那么中介、租戶、房東、貸款公司將會實現(xiàn)共贏。由此可見，只要監(jiān)管得當(dāng)，“租房貸”并非洪水猛獸，反而會成為解決囊中羞澀的年輕人租房困難的一種方法。

3. 中介未盡告知義務(wù)或構(gòu)成違法

我國合同法第四條規(guī)定，當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利。因此，只要租戶知情、同意，建立在雙方意思自治基礎(chǔ)上的“租房貸”不僅合法，反而是一種互利行為。但中介未盡相應(yīng)的風(fēng)險提示義務(wù)，甚至在租戶不知情的情況下“引誘”租戶簽下貸款合同則可能構(gòu)成違法。

最近幾起針對蛋殼公寓的投訴曝光顯示，中介公司在為租戶辦理貸款過程中，沒有盡到告知義務(wù)，且單方面“霸王約定”押金只退30%。而這些投訴所涉及的合同，雖然有分期貸款規(guī)則說明，但都在不顯眼的位置用較小字體顯示。廣大租戶所不滿的，就是中介銷售人員沒有告知他們租房合同包含有貸款條款。

合同法規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》中對該條款規(guī)定的“合理的方式”進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化，即為“在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標(biāo)識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明”。在最近媒體曝光的幾個有關(guān)“租房貸”的案例中，所有投訴人都表示，中介提供的是格式合同且完全沒有告知是在為其辦理貸款。

合同法規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。顯然，根據(jù)該法律規(guī)定，中介未告知租戶辦理“租房貸”的風(fēng)險而要求其簽下包含格式條款的租房貸款合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定上述格式條款無效。

更有甚者，有的中介直接明目張膽地“騙貸”。有媒體報道，武漢4名女租戶在提出用現(xiàn)金支付首筆房租和押金時，中介業(yè)務(wù)員稱“公司規(guī)定不能用現(xiàn)金交房租”，必須通過公司平臺扣款。于是，業(yè)務(wù)員以方便退押金的名義要走了她們的銀行卡和身份證。其中一名女租戶看到，當(dāng)時業(yè)務(wù)員打開的網(wǎng)站頁面是惠人貸，但對方解釋說是公司平臺，后來才知道這是在用租戶的身份注冊。隨后，這些租戶便收到了催款提示短信，原來中介已為她們分別辦理了惠人貸10期分期貸款業(yè)務(wù)。

民法總則第一百四十九條規(guī)定，第三人實施欺詐行為，使一方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，對方知道或者應(yīng)當(dāng)知道該欺詐行為的，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。合同法也有規(guī)定， 一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。根據(jù)上述法律規(guī)定，如果中介以“必須通過App平臺交房租”“零押金是針對VIP用戶的特別優(yōu)惠”等冠冕堂皇的理由，惡意欺騙不知情的租戶在與其合作的貸款平臺上辦理貸款，實際上可能已經(jīng)構(gòu)成欺詐，屬于可變更或可撤銷合同。

如何使“租房貸”在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上良性運行？一方面，相關(guān)政府部門既要加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)厲懲治不法“租房貸”，也要允許有資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)依法開展房屋租賃貸款分期業(yè)務(wù)。另一方面，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律、依法依規(guī)開展經(jīng)營業(yè)務(wù)，積極履行告知義務(wù)，保護(hù)租戶知情權(quán)、選擇權(quán)。此外，對于“被貸款”的租戶，一旦發(fā)現(xiàn)自身權(quán)益受損，應(yīng)注意保存相關(guān)電子證據(jù)和合同文本，及時向有關(guān)部門投訴或向法院起訴，合理合法維護(hù)自身權(quán)益。

(作者單位：北京市石景山區(qū)人民法院)