景洲大廈業主大會領到的停車場許可證。

8月3日，全國第一份登記在業主大會名下的“停車場許可證”在深圳頒發，以物管改革創新聞名的深圳景洲大廈，成為全國第一個自主擁有“停車場許可證”的業主自治小區。

社區治理專家認為，主管部門第一次將小區停車場的行政“許可權”，登記在了小區業主大會名下，這樣的試點探索對全國明晰小區共有產權，化解社區矛盾，解決業主自治實際困難，提供了新的路徑，具有標志性的示范意義。

小區停車場收歸全體業主所有

據深圳景洲大廈業委會主任鄒家健介紹，2001年9月，深圳景洲大廈在全國開先河，通過業主大會投票表決方式，更換了開發商的前期物業管理公司。

景洲大廈業主委員會隨即查閱了景洲大廈項目土地轉讓、規劃報建、建造成本、竣工驗收、備案登記等相關資料，確認景洲大廈停車場不計入建筑容計率，屬小區規劃公共配套項目，其建造成本已分攤計入房價，隨著房屋售出，景洲大廈開發商已完成了土地隨房屋轉移的投資周期。深圳景洲大廈業主委員會依法同景洲大廈開發商溝通協商，同時向政府主管部門咨詢。

2002年初，當時的深圳市規劃國土局(現深圳市規土委)也依據“深圳市土地轉讓條例”等相關規定，確認景洲大廈停車場屬小區全體業主所有，開發商最后放棄了景洲大廈停車場爭議，景洲大廈業主委員會成功將小區停車場收歸全體業主所有。從2001年9月收回景洲大廈小區停車場至2018年，直今已有17年。

停車場掛靠第三方步履維艱

鄒家健告訴記者，景洲大廈業主委員會成功收回了小區停車場，然而業主并沒有獲得小區停車場的管理權和收益權，只能將小區業主自有的停車場，登記掛靠在第三方物管公司的名下，業主通過向物管公司繳費才能使用自己的停車場。物管公司收了停車費，然后將停車場的一切管理成本費用，轉嫁在小區業主繳納的物業管理費中列支。小區停車場的公共收益進了物業管理公司的腰包。

鄒家健說，2003年11月，景洲大廈再次更換物管公司，依然沒能拿回停車場的自主使用管理權。經過艱難的談判，景洲大廈按固定停車位計算(不計臨時停車收入)停車場公共收益，每年拿回50%計30萬元的停車場提留款，直到2011年，景洲大廈業主才借物業管理費漲價之時，拿回了景洲大廈固定停車位的公共收益。

歷屆物管合同都約定，景洲大廈停車場收支獨立核算，專款專用，業委會提留外的停車場費用，用于小區停車場的維修改造專用。然而物管公司收了錢，卻基本未對停車場進行過維修。景洲大廈業委會用來之不易的小區停車場、電梯廣告等公共收益，建立了全國第一個小區業主基金，支撐著景洲大廈一個老舊小區的維修改造，為小區電梯更換等大修改造儲備資金。

鄒家健還說，近些年，隨著物管人力成本的上漲，像景洲大廈這樣只有4萬多平方米收費面積的老舊小區，被許多物管公司列入了棄管之列。景洲大廈每一次更換物管，撤離的物管公司幾乎都拒絕移交小區“停車場許可證”和財務收支賬目。沒有“停車場許可證”，人為導致小區停車場不能正常收費、領發票、納稅，從而停擺，景洲大廈的業主自治步履維艱。“這樣的情況在景洲大廈已經出現了3次，這種現象在深圳換過物業的小區極為普遍。”鄒家健無奈地說。

17年爭取等待終于物歸原主

據了解，景洲大廈是全國最早實行業主自治的小區之一。早在2005年就獲國家組織機構管理中心特批，獲頒全國第一份業主委員會組織機構代碼證，并開立了景洲大廈小區公共資金監管賬戶。但是2017年組織機構代碼證停止使用，新的統一社會信用代碼證又遲遲未能頒發，景洲大廈申請停車場智能化無感支付也難以實現。

2016年景洲大廈全面自治，小區所有物業管理資金收入納入了業主大會監管賬戶。由于小區停車場登記掛靠在物管公司名下，得不到有效的監管，成為小區資金監管的灰色空間。將景洲大廈業主共有停車場登記在業主自己名下納入監管，是小區業主的共同愿望。

經過17年的爭取和漫長等待，今年國家住建部在深圳開展“業主大會代碼轉換試點工作”，為景洲大廈迎來了轉機。6月20日，作用深圳首批試點小區，景洲大廈獲頒“業主大會統一社會信用代碼證”，在政府多部門的協調支持下，景洲大廈停車場終于正本清源，物歸原主，登記在了業主大會名下。

鄒家健認為，根據國家不動產登記條例規定，業主大會作為小區共有物權的主體，有權將業主自有的停車場登記在業主自己名下，符合國家不動產條例保護的精神，也為明晰小區共有產權，化解社區矛盾，解決業主自治實際困難，提供了新思路、新途徑。

觀點：

廣大業主高度評價深圳“敢為天下先”

深圳給景洲大廈業主大會頒發停車場許可證，引發了全國業主熱議，廣大業主高度評價深圳政府主管部門敢為天下先的務實創新做法。

針對業主委員會、業主大會是否可從事經營活動的質疑，深圳寶安山莊業委會主任向德勤認為，2007年實行的國家《物權法》早就明確規定業主可以自行管理小區。

業主自管小區離不開簽合同、收費、開發票和納稅，這些算不算經營活動？向德勤認為，政府立法和管理要與時俱進，適應社會時代的發展變革。業主委員會不得從事經營活動的立法本意，是指業主委員會成員不能不務正業，利用業委會公益之名做生意為個人謀利賺錢。業主大會作為小區集體利益的主體或管理方，參與小區的自主管理，收益歸全體業主，是小區業主自治的正常行為，不能將業主大會的小區自治管理，同某些業委會個別人的違規行為畫等號，混為一談。

深圳景洲大廈業委會主任鄒家健告訴記者，每個城市的停車管理規定有所不同，深圳各小區停車場實行政府行政登記許可證制度，小區設立停車場必須去深圳公安交管局停車場管理科辦理停車場許可證，有此證才能收費、領發票、納稅，否則將被處罰。

作為試點，這次景洲大廈停車場之所以能得到政府行政許可登記頒證，主要是景洲大廈停車場產權清晰無爭議。對目前存在停車場產權爭議的小區，需產權明晰無爭議后才能登記頒證。一位不愿具名的公務人員說，小區停車場存產權爭議，可尋求司法裁決確權幫助。北京社區治理專家陳劍軍則認為，政府應簡政放權，簡化程序，盡量減少過多的行政審批許可辦證，方便小區業主自治管理。