被簽約問題仍存在 證券化潛力待挖掘

租金貸上路 讓人喜且憂

中國青年報·中青在線記者 王林

租房，是讓很多在大城市工作的年輕人頭疼的事，尤其是押一付三、半年付甚至全年付的租金支付方式，經(jīng)常讓現(xiàn)金并不充裕的他們犯難。而最近許多長租公寓推出的“租金貸”業(yè)務，為他們提供了新的房租解決辦法。

所謂“租金貸”，指的是租客在與長租公寓企業(yè)簽下租約的同時，與該企業(yè)合作的金融機構簽訂貸款合約，一般由該金融機構替租客支付全年房租，租客向該金融機構按月還清租房貸款，相應的貸款利息一般由長租公寓企業(yè)代為支付。將按季支付變?yōu)榘丛轮Ц?，“租金貸”逐漸獲得了很多租客的歡迎。

據(jù)58同城、安居客、趕集網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布的《2018年一季度住房租賃市場報告》，截至目前我國長租公寓品牌達到1200家，運營房屋數(shù)量已超200萬間?？紤]到租房市場的巨大潛力，越來越多長租公寓企業(yè)、金融機構也開始參與“租金貸”中。

不過，在“租金貸”運行過程中，也出現(xiàn)了一些讓租客疑惑的問題。有的租客在不知不覺間“被簽”下了“租金貸”合約，有的租客對提前退租時需繳納的費用感到疑惑……

被簽約的“租金貸”

程序員張政(化名)已在北京打拼了三四年，經(jīng)歷過許多次換房、搬家的租房故事。但去年最后幾個月在蛋殼公寓租房時遇到的“租金貸”，讓他既欣喜又擔心。

2017年10月，張政與長租公寓企業(yè)蛋殼公寓簽約了一間房子，采用“押一付一”的方式支付租房款項。按月支付房租，是之前其他租房機構從未向張政提供過的支付方式，這讓他對今后的租房生活有了更多向往。

11月初，張政正式入住了這間房。但入住沒幾天，一封由某互聯(lián)網(wǎng)金融機構發(fā)出的借款協(xié)議，讓他蒙圈了。這份郵件上清楚地寫著，張政與該機構簽訂了為期一年的貸款協(xié)議，每月還款金額剛好是蛋殼公寓的房租。

由于租房前公寓管家(租房經(jīng)紀人)并未提及還需要辦理貸款業(yè)務，張政感到很納悶。于是他聯(lián)系之前帶他看房的公寓管家，但其回復稱自己已經(jīng)離職，讓他聯(lián)系蛋殼公寓的客服人員。而客服人員并不了解該貸款業(yè)務的來龍去脈，甚至說蛋殼公寓并未與該互聯(lián)網(wǎng)金融機構開展合作。

多次聯(lián)系蛋殼公寓客服無果后，張政又把電話打給了該互聯(lián)網(wǎng)金融機構的客服人員，但剛提到租房貸款的問題，客服又以信號不好為由將電話掛了。

有了這些經(jīng)歷，張政擔心可能在自己不知情的情況下，蛋殼公寓已經(jīng)替自己簽下了租房分期貸款的協(xié)議。出于資金安全考慮，他趕緊在官網(wǎng)辦理了退租，但讓他沒想到的是，貸款協(xié)議一直難以消除，還要求他向上述互聯(lián)網(wǎng)金融機構繳納一筆違約金。

為何租客會“被簽下”租金貸款合約？記者聯(lián)系了蛋殼公寓的管理人員，但并未得到及時回應。蛋殼公寓官網(wǎng)顯示，租客需簽約蛋殼公寓房源，并通過金融平臺確認征信記錄良好，達到法定貸款年齡的，才可使用“蛋殼分期月付”。但官網(wǎng)上并未呈現(xiàn)具體合作的金融平臺，以及合作方式，也未顯示租客“被簽約”的原因，以及相應的解決辦法。

據(jù)了解，蛋殼公寓是紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司旗下的高端白領公寓品牌，目前已進入北京、深圳等8個城市的租房市場。今年2月，蛋殼公寓宣布完成1億美元B輪融資。

貝殼找房首席經(jīng)濟學家楊現(xiàn)領告訴中國青年報·中青在線記者，“租金貸”一般的模式是，公寓把房子租給租客，租客向金融公司申請租賃貸款，金融公司一次性把租金支付給公寓，租客再按月償還金融公司貸款，甚至押金都可以申請貸款。

楊現(xiàn)領認為，“租金貸”本身是一個中性的工具和手段，但必須建立在契約自由、契約公平、契約嚴守的基礎之上。如果在租客不知情的情況下，中介公司或公寓為其開通“租金貸”，一旦出現(xiàn)違約，租客仍需要償還貸款，這顯然對租客不公平。就借貸關系來看，如果租客不能按時還款便會構成違約，有可能影響到租客的征信。

楊現(xiàn)領也注意到，早在2015年租房分期市場就迎來了一次洗牌，一些租房分期公司為了沖量與大量中介合作，缺乏完善的風控體系，導致爆發(fā)一年后倒閉潮。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，“租金貸”在租客簽約前看起來非常方便，但租后的各類問題仍然存在。例如，一旦租客在中途不想繼續(xù)租住，或者房東中途需要收回房源，那么原有的租房關系被打破，而“租金貸”是否還要繼續(xù)足額還款，很可能會引起各方糾紛。

廣受相關企業(yè)的追捧

雖然在具體實踐中可能存在上述問題，但在大的行業(yè)變化中，“租金貸”已經(jīng)成為不少租房公寓企業(yè)、金融機構追捧的方法。

例如，國內規(guī)模最大的長租公寓自如為租客提供兩種租金分期服務：一種是與京東金融合作的“自如白條”，租客首次付款只需交押金+首期房租+服務費，之后每月支付當期房租+服務費+分期手續(xù)費；另一種是與中國對外經(jīng)濟貿易信托有限公司合作的自如分期，由租客向其申請租賃貸款，外貿信托公司一次性把租金支付給公寓，租客再按月償還金融公司貸款。

此外，銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融機構、消費金融機構也開始介入房租分期貸款市場中。2017年年底，中信銀行、建設銀行等銀行紛紛推出住房租賃貸款產(chǎn)品，對符合條件、有長租需求的個人發(fā)放，用于一次性支付租金等租房相關費用。今年5月初，工商銀行四川省分行與龍湖地產(chǎn)旗下的成都冠寓合作，在成都試點推出長租公寓房租信用卡分期付款業(yè)務。

此外，支付寶、京東金融也進入租房領域，通過“在線支付+信用租房+消費金融”打造租房平臺。元寶e家、平安好房等消費金融平臺也介入其中。

為何房租分期貸款存在明顯不足，仍然廣受追捧？蘇寧金融研究院高級研究員薛洪言分析，2017年12月現(xiàn)金貸新規(guī)之后，發(fā)掘各類消費場景、開展場景分期業(yè)務成為消費金融機構的重點轉型方向。就長租公寓而言，隨著房地產(chǎn)市場由增量轉向存量，租房市場規(guī)模超萬億，相應的分期貸款空間巨大，吸引各方加速布局。

除了吸引力以外，薛洪言還注意到租房公寓企業(yè)開展房租分期業(yè)務的內在推動力：由于國內租售比處于高位，長租公寓行業(yè)將持續(xù)面臨盈利難題，有強烈的動機通過金融等增值服務增厚盈利水平。

在租房市場活躍的一二線城市，租售比長期處于高位。中國社會科學院城市所5月發(fā)布的房地產(chǎn)藍皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告2018》顯示，一線城市中上海的租售比為644，深圳為627，廣州為600，北京為594。而在國際上，租售比一般處于200~300之間。

最驚人的是廈門。數(shù)據(jù)顯示，今年1月廈門房價與租金比值為1100。這意味著如果房價與租金保持不變，需要91.7年才能通過租金回本。此外，廊坊、惠州、石家莊、合肥、南京等地的租售比也高于上述4個一線城市，位列全國第2至第5名。

不過，這也是租房分期業(yè)務能否做大的重要前提。長租公寓企業(yè)優(yōu)客逸家的創(chuàng)始人兼CEO劉翔告訴中國青年報·中青在線記者，這很可能是目前租房及租房分期市場發(fā)展所面臨的最大問題?！白馐郾炔徽?，就會導致一個問題：租賃型資產(chǎn)的收益能不能在市場上形成有競爭力的金融產(chǎn)品？如果不能的話，就很難去推動做大做強。”

寄予資產(chǎn)證券化的厚望

在租客端方便但也存在明顯問題的“租金貸”，在租房企業(yè)端，則被寄予了資產(chǎn)證券化的厚望。

以前述第二種自如租金分期貸款為例。2017年8月15日，自如發(fā)行了第一只以該房租分期小額貸款為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，規(guī)模5億元，運行至今尚無逾期記錄。未來1年內，自如將在上海證券交易所完成共計20億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

薛洪言認為，由于租賃市場屬于典型的重資本投入行業(yè)，資金消耗大，通過資產(chǎn)證券化，租賃機構可以快速盤活存量資產(chǎn)，在行業(yè)風口期快速做大做強。同時，先自持物業(yè)后通過出租分階段回收資金的業(yè)務模式，也非常適合資產(chǎn)證券化。因此，資產(chǎn)證券化有望成為長租公寓市場中一條重要的資金渠道。

身為租房市場的創(chuàng)業(yè)者，劉翔和他創(chuàng)辦的優(yōu)客逸家最近也在進行依托房租的資產(chǎn)證券化嘗試。劉翔認為，類似“租金貸”這樣分散、小額的貸款業(yè)務，傳統(tǒng)金融機構不可能一一核實，很難形成大規(guī)模的資產(chǎn)包和金融產(chǎn)品，這給租房運營企業(yè)帶來更高的要求。

在他看來，要發(fā)揮租房領域的資產(chǎn)證券化潛力，業(yè)內還需要更多租房公寓企業(yè)實現(xiàn)規(guī)?；?shù)字化運營?！敖鹑诘暮诵氖秋L控，風控的核心是數(shù)據(jù)，只有這個行業(yè)的運營數(shù)據(jù)化，它才能透明，才有金融的基礎?！?/p>

除了行業(yè)變革，劉翔還希望政策方面可以釋放更多“紅利”。

創(chuàng)業(yè)的這幾年，劉翔經(jīng)常往返成都、北京等地，關注和呼吁給租房市場提供更多政策支持。在他看來，近兩年國家和一些地方推出的允許“商改住”，甚至“工改住”，以及集體土地入市、低價的租房專項用地等政策措施，從源頭上提供了較低價格的土地和房產(chǎn)資源，起到了很好的效果。但還可以釋放更多的“政策紅利”，讓符合市場收益率的金融產(chǎn)品得以誕生與認可，從而推動租房市場發(fā)展壯大。

嚴躍進則向記者具體闡述了“政策紅利”的方向。“房租的證券化肯定是要去做的，但有一個前提，就是租賃市場必須要實現(xiàn)租售同權。”在他看來，只有租售同權真正落到實處，“租金貸”才能獲得更多關注，逐步落地資產(chǎn)證券化的金融產(chǎn)品，才會有更多企業(yè)愿意參與其中，逐步建立相應的規(guī)范。