新年1月房地產各項成交數據已經出爐，在北京土地市場，據新京報記者統計，1月份共成交16宗地塊，成交額達到403.07億元，同比2017年1月上漲三倍有余，環比去年12月份大幅增長161%。高增長源自土地供應量的充足和節奏的加快。但是五天內連續三宗宅地流拍，讓土地市場瞬間迎來寒冬。

北京宅地連續仨月現流拍

根據北京市規劃國土委的數據顯示，截至1月31日，今年北京1月份成交的16宗土地中，包括12宗宅地，均是共有產權住房或限房價地塊。

中原地產首席分析師張大偉表示，2018年供地節奏有增無減，將繼續是北京土地供應大年。

但是否是成交大年，將是一個未知數。2017年，北京土地成交額高達2796億元，刷新歷史紀錄，今年1月份，北京土地延續去年供應節奏，18宗地塊密集出讓，曾被認為將刷新單月成交紀錄。但事與愿違，不僅總成交額403億元遠低于之前預期的600億，市場還進入“流拍魔咒”，五天三宗宅地流拍。

1月30日，北京1月份最后一批宅地迎來現場競拍，其中豐臺區盧溝橋鄉一地塊因無房企報名而流拍。而在五日前，豐臺區花鄉白盆窯村兩宗共有產權地塊也慘遭流拍。

一月三宗宅地流拍，這在近幾年的北京土地市場十分罕見，據中原地產數據顯示，2017年北京宅地流拍2宗，2015年1宗，2014年4宗，2013年1宗，2012年6宗。

據北京市規劃國土委的數據顯示，去年流拍的兩宗宅地分別發生在11月和12月，也就是說，北京土地市場已經連續三個月出現流拍現象。

在其他已成交地塊的溢價方面，繼續保持低迷。據中原地產數據顯示，2017年北京住宅用地溢價率為26%。今年1月份，12宗宅地平均溢價率低至11.55%。

規模大、總價高地塊易流拍

土地流拍原因，就地塊的本身屬性而言，總價高、配建多且還建與限價條件非常嚴格。以1月30日流拍的盧溝橋地塊為例，根據出讓標書，該地塊總起始價63.27億元，總建筑面積約為29萬平方米，其中住宅部分12萬平方米，公建面積5萬余平方米，50%必須持有20年之上，綠隔產業面積11萬平方米，控高80米，全部要無償還建給企業，且地塊有大規模的人防配套工程。

張大偉分析，一般住宅地塊的人防指標是9%-11%，該地塊下面的人防面積達到40311平方米，進一步影響了地下的貨值。張大偉進一步分析，地塊還建部分建安成本約為6.23億元，拿地成本接近70億元，而商品房住宅部分貨值只有67.54億元。

流標的兩宗豐臺花鄉白盆窯共有產權房地塊，雖處于南四環到南五環之間，位置較好，但是起拍總價高達92億元，4.3萬元/平方米的限售價，在共有產權房中算是貴的，對購房者來說并不便宜，未來銷售中存在風險。

連續三個月流拍，而且是住宅用地，這種情況值得關注。張大偉認為，最主要的原因還是房地產調控下，土地屬性復雜，且地價房價全面限價，同時大量的共有產權地塊存在，這種情況下，全行業虧損已經出現。

流拍的3宗住宅地塊，全部都是高總價地塊，但對于當下融資渠道來說，2018年最明顯的收緊是信托資金，這使得房企拿地，特別是拿大的地塊難度越來越大。張大偉如是說，“大的地塊都有流拍的風險。”

中原地產北京公司總經理任莉表示，開發商做共有產權房和限價房一直是賠錢的，之前全靠商品住宅的利潤補貼，現在政府限售價，商品房已經沒有了多余利潤，所以流拍會是常態。

土地供應結構或將微調

亞豪機構市場總監郭毅認為，如果土地方面的政策沒有出現調整，土地市場降溫將是顯而易見的。

一位業內人士表示，有的開發商已經不再聚焦于北京招拍掛市場，開始去村里面找集體建設用地了，因為成本較低。

流拍想必也不是政策層面的初衷，在張大偉看來，調控力度的確過大，是時候應該有些平穩的措施出臺了。

據媒體報道，北京市規劃國土委相關負責人表示，針對流拍地塊，將會同豐臺區政府對該項目的規劃方案進一步研究、細化，使還建產業用地與周邊居住環境有機結合，在保證原集體經濟組織可持續發展的同時，積極提升住宅建設品質。

任莉表示，如果流拍繼續，土地供應結構應該會有所調整，從市場需求的角度來說，應該多補充些普通商品房的供應，但是按照之前政府5年完成150萬套住房的土地供應計劃，絕大部分還是帶有政策的商品房。

采寫/新京報記者 段文平