隨著樓市調(diào)控政策加碼,越來越多的機(jī)構(gòu)開始布局長(zhǎng)租公寓。在目前的政策和市場(chǎng)條件下,長(zhǎng)租公寓短期的賺錢效應(yīng)并不明顯,只有堅(jiān)持穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)、差異化定位的長(zhǎng)租公寓才有可能在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)

在樓市調(diào)控不斷加碼的情況下,房地產(chǎn)銷售和投資出現(xiàn)明顯回落。與此同時(shí),住房租賃市場(chǎng)卻日漸活躍,長(zhǎng)租公寓行業(yè)更是成為各路資本的新寵,房企、房產(chǎn)中介、酒店集團(tuán)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)紛紛布局長(zhǎng)租公寓。目前,全國(guó)排名前30位的房企中,已有三分之一進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

各路資本涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),一方面是因?yàn)閭鹘y(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率不斷下滑,迫使企業(yè)尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)的“黃金十年”,開發(fā)銷售住宅更有利可圖,房企更傾向于“拿地—建房—回款—再拿地”的單一模式。但隨著樓市調(diào)控的不斷加碼和日益慘烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),新房市場(chǎng)利潤(rùn)空間受限,而長(zhǎng)租公寓可以產(chǎn)生持續(xù)收益,自然吸引了企業(yè)的目光。

另一方面,住房租賃巨大的市場(chǎng)規(guī)模更讓企業(yè)心動(dòng)。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì),目前我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住。圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費(fèi),是一個(gè)萬億元級(jí)的住房租賃市場(chǎng)。東方證券的研究顯示,到2030年國(guó)內(nèi)的租房群體數(shù)量將達(dá)到2.7億人,整個(gè)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的規(guī)模將達(dá)到4.2萬億元。鏈家的報(bào)告則稱,中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模2020年為1.6萬億元,2025年為1.9萬億元,2030年會(huì)超過4萬億元。

雖然各路資本已經(jīng)蜂擁而至,但長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。從目前各企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況來看,更像是“賠本賺吆喝”,不掙錢是普遍現(xiàn)象。

萬科自2014年以來便積極布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),數(shù)據(jù)顯示,萬科泊寓目前在全國(guó)24個(gè)城市擁有2.4萬間公寓,但并未實(shí)現(xiàn)整體盈利。已試水公寓市場(chǎng)兩年多的世聯(lián)行,除北京紅璞公寓外,其余項(xiàng)目均處于虧損階段。鏈家旗下的自如運(yùn)營(yíng)到了第六年,才在北京實(shí)現(xiàn)了微利,其他城市仍處于投入期。

華興資本關(guān)于長(zhǎng)租公寓的研報(bào)顯示,中國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的公司一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)中,一個(gè)重要原因便是租金回報(bào)率長(zhǎng)期較低,這使得長(zhǎng)租公寓的拿房成本高。另一方面,我國(guó)市場(chǎng)利率水平較高,造成企業(yè)融資成本較高。過低的資產(chǎn)收益率和較高的融資成本,很大程度上限制了企業(yè)加杠桿以快速做大的可能性。

在目前的政策和市場(chǎng)條件下,可以預(yù)見,長(zhǎng)租公寓回報(bào)周期長(zhǎng),并不是一個(gè)能夠賺快錢的業(yè)態(tài),但是經(jīng)營(yíng)出色的企業(yè),將會(huì)擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。考慮到長(zhǎng)租公寓行業(yè)的這兩大特點(diǎn),入局企業(yè)在現(xiàn)階段必須耐得住寂寞莫被資本沖昏了頭腦。

在守住寂寞的同時(shí),長(zhǎng)租公寓企業(yè)不能只滿足于做“二房東”,光靠差價(jià)賺錢。長(zhǎng)期來看,這樣的企業(yè)沒有出路。傳統(tǒng)開發(fā)商的思路在新產(chǎn)業(yè)并不適用,長(zhǎng)租公寓更考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)品定位、研發(fā)、運(yùn)營(yíng)等能力,更要用服務(wù)來延伸產(chǎn)品價(jià)值,通過增值服務(wù)創(chuàng)造溢價(jià)能力。比如,萬科旗下的泊寓,摒棄以往冰冷的租房模式,提倡與租客交友、與租客互動(dòng)的模式。通過舉辦定期的活動(dòng)來拉近租客與租客、租客與運(yùn)營(yíng)方的關(guān)系。

長(zhǎng)租公寓無疑屬于長(zhǎng)線投資,市場(chǎng)的普遍認(rèn)可也還需要一定時(shí)間。對(duì)于企業(yè)來說,只有做好消費(fèi)者畫像和產(chǎn)品定位,不斷提升服務(wù)質(zhì)量,開拓個(gè)性化需求市場(chǎng),提升品牌美譽(yù)度和附加值,長(zhǎng)租公寓的未來才能走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。