在國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展的大背景下,住房租賃行業(yè)金融創(chuàng)新步伐加快。日前,國內(nèi)首單長租公寓類REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)項目“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”,以及國內(nèi)首單央企租賃住房REITs項目“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”均獲批發(fā)行?！督?jīng)濟參考報》記者了解到,目前還有多家租賃住房企業(yè)擬發(fā)行類REITs項目,相關(guān)產(chǎn)品有望在近期獲批。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算,潛在的市場化租賃公寓市場規(guī)模或達數(shù)萬億元,而資產(chǎn)證券化和REITs正成為住房租賃行業(yè)金融創(chuàng)新的重要手段,助其開拓融資渠道以及降低融資成本。伴隨著國內(nèi)監(jiān)管層相關(guān)政策的出臺和明確,標準化的公募REITs有望破冰。

REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式,其本質(zhì)是把一些收取租金或者利息的地產(chǎn)打包證券化在市場上融資的手段。在很多發(fā)達國家,REITs被應(yīng)用得相當(dāng)廣泛。在美國,商業(yè)物業(yè)融資結(jié)構(gòu)中REITs方式大約占比為33%。而目前在中國,商業(yè)物業(yè)幾乎還是靠銀行貸款來融資。實際上,我國早在2006年就啟動了REITs產(chǎn)品研發(fā)工作,一些私募REITs、類REITs產(chǎn)品也在前幾年推出,但是受到多重因素影響,成熟的REITs體系尚未形成,真正的標準化公募REITs產(chǎn)品至今沒有推出。

值得注意的是,今年以來,房企通過資產(chǎn)證券化的方式進行融資的步伐在加快。據(jù)中國資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)的統(tǒng)計,今年1至10月,類REITs累計發(fā)行已達12單。新派公寓以及保利地產(chǎn)等租賃住房REITs產(chǎn)品的獲批發(fā)行,預(yù)示著租賃住房REITs將成為標準化公募REITs推進的重要突破口,助推國內(nèi)住房租賃行業(yè)的長期發(fā)展。

十九大報告明確,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松表示,在政策強調(diào)租賃市場發(fā)展及自持住宅物業(yè)頻出的背景下,租賃REITs對房地產(chǎn)商而言,可有效盤活房地產(chǎn)存量資產(chǎn),提高資金利用效率;對中小投資人而言,租賃REITs為其提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長收益的渠道;對政府而言,可以有效緩解租房市場供需不平衡,租賃市場不完善等難題。同時,租賃REITs更多是不動產(chǎn)的運營模式,而非融資手段,強調(diào)對不動產(chǎn)的長期持有運營,通過運營管理,實現(xiàn)物業(yè)增值以獲得溢價,符合國家當(dāng)前“只住不炒”的政策導(dǎo)向。

新派公寓創(chuàng)始人、CEO王戈宏在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,四年前在其創(chuàng)立新派公寓之初,就聯(lián)合賽富基金發(fā)起了賽富不動產(chǎn)基金用私募REITs的方式收購了這棟舊住宅資產(chǎn)。此次在深交所發(fā)行類REITs后,既實現(xiàn)了原有收購基金的退出,又為新投資人創(chuàng)建了資產(chǎn)增值收益的流動性通道,同時新派公寓繼續(xù)作為資產(chǎn)管理方,除了正常的管理費收益外,也將分享今后資產(chǎn)增值的分紅。他還表示,此次發(fā)行不依賴任何第三方增信和擔(dān)保,僅憑物業(yè)資產(chǎn)增值以及新派公寓的運營效率就獲得AAA評級,大大降低了產(chǎn)品優(yōu)先級的發(fā)行成本。

中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化委員會專家顧問、高和資本聯(lián)合創(chuàng)始人周以升對記者表示,包括租賃公寓在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的縮影,潛在的市場化租賃公寓市場可達數(shù)萬億元,與此同時,政府支持的公租房和廉租房市場也有數(shù)萬億元存量規(guī)模。他表示,通過REITs的方式,租賃住房企業(yè)能盤活存量資產(chǎn),達到資產(chǎn)真實出表、降低負債率、優(yōu)化資產(chǎn)負債表等多重目標,大大提升企業(yè)參與租賃市場的積極性,推動中央“房住不炒”的方針的落地?！耙阅壳皺?quán)益型類REITs的實踐來看,標準化公募REITs的推出從商業(yè)邏輯和實操上沒有實質(zhì)障礙。”他說。

不過,也有業(yè)內(nèi)人士指出,國內(nèi)租賃REITs發(fā)展滯后的原因在于中國租賃市場的租金回報率較低,相較其他金融產(chǎn)品,REITs產(chǎn)品按照散賣的估值邏輯定價可能對投資人的吸引力有限。對此,周以升表示,對于不少自持物業(yè)的長租公寓而言,REITs是為數(shù)不多的可供選擇的退出渠道之一,為了達到投資人對投資回報的市場化要求,會倒逼租賃企業(yè)和物業(yè)持有人進一步改善經(jīng)營管理水平,最終市場會形成供需平衡以及合理的估值水平。因此可以說,公募REITs等證券化產(chǎn)品也是平抑房價、推動房地產(chǎn)長效機制建立的關(guān)鍵一環(huán)。