“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”或是誤讀 專家稱法律上不可能完全同權(quán)

對(duì)話嘉賓：

袁華之 全國(guó)律師協(xié)會(huì)建設(shè)工程與房地產(chǎn)專 　　　業(yè)委員會(huì)副主任

朱建岳 北京觀韜中茂律師事務(wù)所合伙人

趙占領(lǐng) 北京志霖律師事務(wù)所副主任

謝 挺 廣東國(guó)暉律師事務(wù)所合伙人

習(xí)近平總書(shū)記在黨的十九大報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”。十九大代表、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽表示，將按照習(xí)近平總書(shū)記提出的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。他透露，正在做的一項(xiàng)工作是加快研究和制定住房租賃管理?xiàng)l例。

該條例早有雛形。今年5月，我國(guó)曾就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》征求意見(jiàn)，而下階段住房租賃管理?xiàng)l例和住房銷售管理?xiàng)l例或?qū)⒎謩e出臺(tái)。而無(wú)論以何種形式出臺(tái)，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”已成住房租賃條例中最惹人關(guān)注的亮點(diǎn)。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)可以降低購(gòu)房需求

記者：住建部透露，通過(guò)立法，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”提法的背景是什么？旨在解決哪些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題？

謝挺：在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革大背景下，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的提出是我國(guó)購(gòu)租并舉的住房制度的一個(gè)配套政策。黨的十九大提出讓全體人民住有所居。實(shí)現(xiàn)“住有所居”的小康夢(mèng)，住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)是打造多層次住房結(jié)構(gòu)、多角度保障不同群體的住房需求一個(gè)關(guān)鍵組成部分。長(zhǎng)期以來(lái)，租房者在城市生活中常常處于弱勢(shì)地位，租賃權(quán)益得不到強(qiáng)有力保障，主要表現(xiàn)在社會(huì)醫(yī)療養(yǎng)老、教育等公共福利上與本地市民存在差異。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的提出旨在讓租房者公平享受社會(huì)公共福利。改變租房者的弱勢(shì)地位，改變傳統(tǒng)觀念里只有購(gòu)房才是城市“新居民”的觀念。購(gòu)房跟租房沒(méi)有差異的時(shí)候，住房租賃市場(chǎng)就成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、平抑房?jī)r(jià)的一劑良方。

朱建岳：國(guó)家提出的“租購(gòu)并舉”，是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一項(xiàng)重要措施。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)一波接著一波上漲，房產(chǎn)價(jià)格瘋狂上漲帶來(lái)的“泡沫”急劇膨脹，給國(guó)家金融安全和社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)了威脅。

袁華之：“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”旨在保障大中型城市不斷流入人口尤其是新市民作為房屋承租人的權(quán)利，使其住有所居，并以住房為中心形成相對(duì)穩(wěn)定的生產(chǎn)生活關(guān)系。

趙占領(lǐng)：這些年房?jī)r(jià)在不斷調(diào)控中持續(xù)上漲。只有當(dāng)租房和購(gòu)房在權(quán)利上(主要是房屋所附帶的公共資源政策福利)沒(méi)有太大差別甚至是相同的時(shí)候，民眾對(duì)購(gòu)房的需求將會(huì)減弱。

“同權(quán)”指的是相同的公共福利權(quán)

記者：“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”到底是指什么？它會(huì)帶來(lái)哪些改變？

朱建岳：“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”似乎是媒體曝出來(lái)的一個(gè)概念，源于今年7月出臺(tái)的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，其中有“保障租賃雙方權(quán)益，支持租賃居住方式。賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。”

該《辦法》本意并不復(fù)雜，解決了一個(gè)租賃者享有與住房所有者同等公共服務(wù)的問(wèn)題，但社會(huì)卻對(duì)此進(jìn)行了過(guò)度解讀，提出了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的概念。有房產(chǎn)人士把租購(gòu)?fù)瑱?quán)解讀到了租賃權(quán)與所有權(quán)并舉的程度，甚至稱其堪比1998年的房改，堪稱第二次房產(chǎn)革命。

我并不認(rèn)為租賃權(quán)會(huì)等同于所有權(quán)。從法律上來(lái)講，租賃權(quán)永遠(yuǎn)不可能與所有權(quán)同權(quán)。將租賃權(quán)等同于所有權(quán)，無(wú)視所有者的權(quán)利，讓我想起了過(guò)去曾經(jīng)的私房所有者面對(duì)房管局安排住進(jìn)來(lái)的租賃戶的無(wú)奈，讓我看到了公房租賃者享受著國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)租金而當(dāng)二房東坐地收取高額租金的不公平。

謝挺：“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是指通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”一方面是刺激租房市場(chǎng)，吸引更多的社會(huì)資本進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域，增加租賃住房的供給，緩解住房壓力，保障民生，從而起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)緩解土地供應(yīng)壓力的作用。另一方面，全面普及可增強(qiáng)大中城市尤其三四線城市的人口吸納能力，拉動(dòng)城市消費(fèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提高城市人口紅利。

趙占領(lǐng)：“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”中的“權(quán)”，是指附加在房屋上的公共福利。有關(guān)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的立法，有可能通過(guò)修改現(xiàn)有的一些立法與政策，消除租賃房屋和購(gòu)買房屋所存在的對(duì)公共資源享受的差異。

但是，租賃房屋者取得的是使用權(quán)，而購(gòu)買房屋取得的是所有權(quán)，這兩種權(quán)利在法律上、法理上都不可能是完全相同的。按照物權(quán)法，所有權(quán)包含占有、使用、收益和處分這四種權(quán)能。租賃所獲得的僅僅是使用權(quán)，而且這種使用權(quán)還帶有一定的限制，比如對(duì)使用時(shí)間和轉(zhuǎn)租的限制。

不能解決優(yōu)質(zhì)稀缺資源的分配

記者：“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”在實(shí)現(xiàn)上還存在哪些障礙？

謝挺：從租的角度來(lái)說(shuō)，核心城市租賃住房的供需矛盾仍比較突出，租賃住房供應(yīng)量仍嚴(yán)重不足，租房市場(chǎng)仍以個(gè)人房屋出租為主，機(jī)構(gòu)出租者較為缺乏。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是指公共福利資源的同權(quán)，短期來(lái)看難以惠及所有租房者，根源在于公共福利資源的稀缺性。因此廣州的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”在子女入學(xué)上設(shè)定了門檻，明確了只有“符合條件的承租人才能享受這一權(quán)益。

袁華之：首先，公共服務(wù)配置本質(zhì)上系資源分配范疇，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”不能從根本上解決優(yōu)質(zhì)稀缺資源的分配問(wèn)題。其次，我國(guó)目前包括教育在內(nèi)的公共服務(wù)主要以戶籍為基礎(chǔ)，短期內(nèi)無(wú)法打破戶籍制約。再次，對(duì)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的承租人尚無(wú)科學(xué)、合理的劃分標(biāo)準(zhǔn)。最后，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的實(shí)現(xiàn)涉及住建、教育等多個(gè)部門，如何同時(shí)協(xié)調(diào)各個(gè)部門也是工作障礙之一。

趙占領(lǐng)：公共政策調(diào)整往往需要跨部門聯(lián)動(dòng)，共同協(xié)商。“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”在落實(shí)中很容易被地方政府打擦邊球，并可能帶來(lái)租金大幅上漲等問(wèn)題。戶口落在租住房屋上，還和原房東的戶口存住沖突。

應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)的是“租購(gòu)并舉”

記者：如何實(shí)現(xiàn)真正的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”？

朱建岳：“租購(gòu)并舉”，而不是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，才是我們?cè)噲D建立的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的應(yīng)有之義。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，不是一個(gè)法律上的概念，而是一個(gè)社會(huì)管理概念，是在國(guó)家政策上，在處理同處一地的國(guó)民福利的問(wèn)題上，做到租賃者和所有者同等待遇。一旦做到這一點(diǎn)，就能改變社會(huì)對(duì)為享有福利而被迫走上攢錢購(gòu)房之路，改變社會(huì)對(duì)因?yàn)橘?gòu)買力始終存在而帶來(lái)的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的預(yù)期。

政府需要付出巨大的努力。首先，改變社會(huì)的預(yù)期，政府要帶頭。政府首先要犧牲土地財(cái)政，要學(xué)會(huì)過(guò)緊日子。因?yàn)橥恋匾脕?lái)建設(shè)租賃房，再也收不到地租了。其次，政府還要做到教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等民生項(xiàng)目全區(qū)域均等覆蓋，改變過(guò)去的過(guò)度集中帶來(lái)的不公平。再次，政府對(duì)管理體制也需要改革。行政區(qū)域、行政機(jī)構(gòu)不再小而全，而應(yīng)該大而簡(jiǎn)。大，使得在公共服務(wù)均等化上容易鋪開(kāi)，不再因行政區(qū)劃、機(jī)構(gòu)職能交叉扯皮；簡(jiǎn)，則能做到政府人頭費(fèi)減少，內(nèi)部消耗少，效率提高。

謝挺：“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”需要更多制度配套，更多公共資源的合理分配，社區(qū)教育模式的改革、跨區(qū)域的醫(yī)療公積金聯(lián)網(wǎng)、養(yǎng)老制度的完善、住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范。

袁華之：我們需要考慮住房租賃政策與戶籍政策的聯(lián)動(dòng)，科學(xué)、合理設(shè)置享有權(quán)利承租人的條件，既便于管理又普惠廣大承租人。同時(shí)還需協(xié)調(diào)住建、教育、衛(wèi)生、稅務(wù)等部門出臺(tái)具體操作辦法，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)落地。