為規避限購政策與購房人簽署“租房協議”

開發商“以租代售”被判全額退款

通州馬駒橋地區一房產項目為商住房，在去年通州區限購后，該商住房開發商為了規避限購政策，采取“以租代售”方式，與購房人簽署所謂的“租房協議”，收取的“租金”實際上是購房款。今年5月，北京市住建委曝光了該開發公司的行徑，對其做出了處罰。此后，一些簽署了“租房協議”的“租戶”即實際購房人起訴至通州區法院，請求退還房款。近日，在通州區法院法官努力下，購房人與開發公司達成調解，開發公司全額退款。

企圖“以租代售”逃避限購政策

北京某投資開發有限公司開發了位于通州馬駒橋地區的珠江四季悅城項目，該項目系商業用房，50年產權。由于商住房不受北京購房限制影響，價格低，受到很多因限購政策無法買房的人青睞。

去年5月，通州區開始限購商住房，按照商住限購規則，這類商住樓盤只能賣給企業，開發商不能將該樓盤的房屋銷售給個人。

此項目開發公司為了規避相關政策，在2016年6月至2017年3月期間，與多名個人簽訂《租賃協議》、《租賃協議之補充協議》，將部分辦公用房“以租代售”，并收取房屋價款一半的“租賃押金”及部分“租金”。協議中的“出租人”就是開發商，“承租人”是實際上的購房人。

開發商還向購房人表示，一旦幾年后通州商住限購取消，房子便可以給購房人過戶辦房產證。開發商還與購房人簽訂了一份“補充協議”，開發商同意在購房人獲得購房資格后，按約定的價格優先購買房屋。

購房人起訴得全額退款

2017年5月3日，北京市住建委在其官網曝光了該開發公司“商改住”、“以租代售”的情況，并對該公司作出了相應處罰。

事情被曝光后，與開發公司簽訂《租賃協議》的一些“租戶”起訴至通州區法院，要求開發公司退還房款。在案件審理過程中，開發公司也意識到其與個人所訂立的《租賃協議》存在不妥之處，故同意解除協議，并退還當事人全部“租金”。經通州法院調解，某開發公司最終與“承租人”達成一致意見，即解除《租賃協議》，某開發公司限期退還“承租人”相應的“租賃押金”及“租金”。

“忽悠”下購買可申請撤銷合同

案件審理法官李宏印表示，在去年通州區和今年整個北京市兩次對商住房做出限制政策后，如果有人購買商住房，且能夠舉證其不了解限購政策，是在開發商的欺騙“忽悠”下購買，可以向法院申請撤銷購房合同，法院也會支持這一訴求。

如果購房人在開發商的幫助下，以各種形式諸如“以租代售”等與開發商簽署合同，躲避政策限制，那么購房人也可以向法院申請解除合同。根據案件實際情況，法院一般會在判決中偏向購房人。文/本報記者 楊琳