調查動機

9月18日國家統計局18日發布8月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，8月份，70個大中城市中一線城市房價環比下降，二三線城市漲幅回落。

這一消息迅速引起社會關注。在持續的樓市調控重拳下，一線城市房價環比下降。在這一數據背后，哪些調控政策最有力？炒房客、投機者怎樣“敗北”？《法制日報》記者就此展開了調查。

從每平方米8萬元到每平方米不到7萬元，這樣的降幅讓最近被花粉折磨得有些困頓的北京市民李凱精神一振。

李凱的家位于北京市南四環中路上一處中檔小區。2004年，李凱以每平方米4000元的價格購買了這套商品房。今年春節過后，這套房子的成交價格一度飆升到每平方米8.2萬元。對于這樣的漲幅，李凱一直后悔沒有在每平方米房價尚未過萬元時出手再買一套。

不過，最近房價的下降讓李凱覺得機會來了。經過左挑右選，李凱看中了自家小區內的一套大戶型，總價將近900萬元。“我也不是特別了解其他地區，所以就在周邊選擇，關鍵是現在的價格真的很合適。”按照李凱的計劃，先把房囤下來，過兩年等周邊機場線以及商圈更加完善后，“肯定還會升值”。

之所以說是“囤”，因為李凱并非“剛需人群”。不過，連番調控政策讓李凱的“囤房夢”幾無實現的可能。

多條囤房“捷徑”被否定

今年35歲的李凱與妻子除了目前居住的這套100余平方米的房屋外，在北京市西城區還有一套60平方米的學區房。

為了買房，李凱計劃離婚。不過，對于買房這件事，他似乎“只是知其一而不知其二”——李凱最初的打算不斷被現實否定：夫妻二人離婚后一人一套，由他再購買住房，但行不通，因為單身名下只能有一套住房；改方案后，將兩套房產全部過戶到妻子名下，李凱凈身出戶，但風險太大。

不過，即便甘冒凈身出戶的風險，李凱的“囤房”計劃仍然不具可行性，因為首付增加不少。即使選擇離婚，由于在此前購房過程中李凱的妻子曾進行公積金貸款，凈身出戶的李凱一年之內再買房會受到貸款限制。

“我看中的商品房不到140平方米。按照規定，不到140平方米的商品房最高只能貸187萬元。也就是說，我至少要支付700萬元的首付款。”李凱說，這對他來說并非小數目，“況且是一次性支出”。

就在李凱為700萬元首付款發愁時，朋友給他指點了一條“捷徑”——消費貸。

李凱的朋友告訴他，只要有車房做抵押、信用記錄沒有污點，就可以弄到消費貸。“銀行對抵押物及信用記錄等材料審核得很嚴，一旦認定借款人具有還款能力，經辦人員不會追究這筆貸款最終用在了哪里。以裝修的名義申請貸款一樣可以用來買房，只要到期連本帶息還上就好了。對于30萬元以上的大額抵押貸款，銀行放款要求只能刷卡或委托支付使用，一旦資金出現可疑操作或流向房地產市場會立馬收貸。而30萬元以下的信用貸款用戶可以選擇提款，雖然有的銀行還會附加要求，比如提供后續消費小票供貸后檢查，但如果有按期還款的把握，貸后監控也不會那么嚴格”。

不過，李凱仔細研究發現，這條“捷徑”的風險似乎更大——要想申請此類貸款，在很多情況下都要給辦理機構額外的“通道”費用，“這個費用至少是貸款總額的5%，再加上銀行貸款利率，走這個路子得承受年化11%的資金成本”。

李凱想了想自己背負的借款，決定還是等等再說。“以我們家的收入能力，還款是很吃力的，萬一出現突發性的支出，只能賣房還錢”。

也就是說，李凱只有在凈身出戶后一次性拿出至少700萬元現金，才有可能“囤房”。

最嚴調控讓投機者無奈

北京市民張進也遇到類似經歷。

今年春節剛過，北京樓市依然處于亢奮狀態中，原本每平方米6萬元的房子一周后躥升至每平方米7萬元。在房價勢如破竹的進擊下，不少已經擁有1套住房的人按捺不住了。已有1套住房的張進就計劃趁機“上車”。

今年2月初，張進看上北京東南五環外亦莊附近的一家準現房樓盤，這家樓盤原計劃3月中旬開盤，均價約每平方米7萬元。按照樓盤蓄客要求，張進交了20萬元定金。同時，為了首付30%，他著手計劃離婚，然后以妻子名義購買，因為妻子名下無房無貸。

3月17日，堪稱史上最嚴的限購令出臺。原計劃開盤的樓盤暫緩，而更為關鍵的是，按照“3·17新政”及系列規定，就算離婚，因為尚未滿一年，張進也將按照二套房80%的首付比例支付。這樣一來，張進的首付負擔激增，他不得不從“上車潮”中撤退。

在北京工作滿5年的孫先生，名下無房無貸，在兩大高端樓盤交定金排號，但是卻面臨被“勸退”的尷尬，因為他的妻子曾辦理過購房貸款。

“從30%的首付到80%的首付，增加的首付負擔不是一點點。”孫先生說，如果考慮向親朋借錢，也難以湊齊。他嘗試向銀行辦理消費貸款，但是，與此相應，各家銀行收緊貸款審核。最后，孫先生不得不退出購買“豪宅”的隊伍，轉而選購面積適中的中等戶型。

在這場調控大潮中，房產中介也似乎開始起到了作用。

半年前，小鄒被調到北京一家大型房產中介機構擔任門店經理，他到任后的第一件事便是調價。

“我之所以被調到這里，是因為這家門店效益太差，3個月不開張。我一看房價標的太高，和國家調控政策后消費者預期相差太遠，必須調價。”小鄒說，在下調售價后，他所在的這家門店銷售量明顯上升。不僅如此，在接受新房源的時候，小鄒還給門店店員規定，過高的單價不接受，“太高的掛出去也沒人看，還擾亂民心，我們還可能受到監管處罰，沒必要”。