房東攆人、中介騙人、開發(fā)商欺負(fù)人……您還在為租房買房而煩惱嗎？5月19日，我國(guó)首部專門針對(duì)住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》(征求意見稿)開始向社會(huì)公開征求意見。

近年來，我國(guó)住房租賃和銷售市場(chǎng)發(fā)展迅速，與此同時(shí)，也出現(xiàn)了當(dāng)事人權(quán)益保護(hù)不充分、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問題，亟須通過專門立法予以解決。今年2月，住房租賃市場(chǎng)立法被列入立法工作計(jì)劃。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)地方實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、參考國(guó)內(nèi)外相關(guān)立法、廣泛調(diào)研和征求意見的基礎(chǔ)上，研究起草了征求意見稿。

今后，住房租賃和銷售能否更加規(guī)范？當(dāng)事人合法權(quán)益和交易安全能否得到更好保障？

鼓勵(lì)按月付租金，不得租住陽臺(tái)等空間

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，主要是外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等，然而，承租人總體處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，合法權(quán)益難以得到保障。為穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，保護(hù)租賃雙方權(quán)益，征求意見稿在租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面作了規(guī)定。

規(guī)范租金支付和調(diào)整方式。為減輕承租人集中支付租金的壓力，意見稿規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定外，承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金。對(duì)住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，意見稿提出，出租人不得單方面提高租金。同時(shí)，直轄市、市、縣人民政府要建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場(chǎng)租金水平等信息，以引導(dǎo)當(dāng)事人合理確定租金價(jià)格。

鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期租賃合同。據(jù)了解，目前我國(guó)房屋租賃的期限一般在一年或無固定期限。意見稿提出，鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，對(duì)于當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同的，規(guī)定直轄市、市、縣人民政府要給予相關(guān)政策支持。

近年來，我國(guó)也出現(xiàn)了一些企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營(yíng)住房租賃，包括自如、魔方、相寓等，市場(chǎng)份額約占1%。意見稿提出，對(duì)于這些住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。此外，為了鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)?；I(yè)化住房租賃企業(yè)，意見稿也作出原則性規(guī)定，明確住房租賃企業(yè)可依法將住房租賃相關(guān)收益設(shè)立質(zhì)權(quán)。

注重承租人居住權(quán)利保障。征求意見稿規(guī)定，承租人可依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)，辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿時(shí)承租人享有同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利；未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房，住房租賃合同約定出租人可以進(jìn)入的，出租人要按照約定提前通知承租人；出租人不得采取暴力、威脅或者其他方式驅(qū)逐承租人，收回住房。同時(shí)，意見稿也規(guī)范了承租人租賃行為，規(guī)定其要按照合同約定及物業(yè)管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動(dòng)住房結(jié)構(gòu)和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備，不得損害他人的合法權(quán)益。

強(qiáng)化住房租賃市場(chǎng)管理。征求意見稿規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府要制定單間租住人數(shù)和人均租住面積標(biāo)準(zhǔn)，并明確規(guī)定廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住。針對(duì)二房東轉(zhuǎn)租他人住房違規(guī)經(jīng)營(yíng)等市場(chǎng)亂象，意見稿規(guī)定，轉(zhuǎn)租住房應(yīng)當(dāng)征得出租人的書面同意，對(duì)于自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記。

對(duì)房產(chǎn)中介，劃定11個(gè)“禁區(qū)”

為強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房行為的監(jiān)管，征求意見稿在住房銷售條件、銷售程序等作了一般性規(guī)定，提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場(chǎng)一次性公開全部準(zhǔn)售住房及每套住房?jī)r(jià)格，并對(duì)外銷售。

與此同時(shí)，對(duì)違法銷售行為的處罰力度將加大。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售住房、擾亂市場(chǎng)秩序等突出問題，意見稿明確了發(fā)布虛假廣告、哄抬房?jī)r(jià)、捂盤惜售、價(jià)外加價(jià)、一房多售、捆綁銷售等12項(xiàng)禁止性行為。對(duì)存在這些行為的，可依法處以暫停網(wǎng)上簽約權(quán)限、沒收違法所得、罰款、吊銷資質(zhì)證書等處罰措施，構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)約有6.8萬家，從業(yè)人員將近100萬人。中介行業(yè)在為住房交易作出貢獻(xiàn)的同時(shí)，也存在各種各樣的問題。為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理、規(guī)范服務(wù)行為，意見稿從規(guī)范機(jī)構(gòu)設(shè)立和從業(yè)人員管理、規(guī)范房源信息發(fā)布、規(guī)范收費(fèi)行為等方面作出了具體規(guī)定。

針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員擾亂市場(chǎng)秩序、侵害群眾合法權(quán)益等問題，意見稿規(guī)定了不得捏造散布不實(shí)價(jià)格信息、炒賣房號(hào)、發(fā)布虛假房源信息、捆綁收費(fèi)、賺取差價(jià)、違規(guī)提供購房融資、為當(dāng)事人規(guī)避稅費(fèi)提供便利等11項(xiàng)禁止性行為。對(duì)違反這些規(guī)定的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，將給予暫停合同網(wǎng)上簽約權(quán)限、沒收違法所得、罰款等較為嚴(yán)厲的處罰措施。

值得注意的是，公租房等政策性住房租賃和銷售，以及旅館類住宿服務(wù)，不適用該條例的規(guī)定。