業內人士表示，樓市從限購到限貸，從限價到限售，再到一線城市全線“限商”，進入了“五限”時代。截至目前，樓市仍處于拉鋸狀態，在樓市預期未有根本改變的背景下，預計后續調控政策將繼續擴圍，調控城市數量也將繼續增加，直至樓市整體企穩。

分化 熱點城市降溫驅使投資外溢

統計局公布的最新數據顯示，4月，70個大中城市新建商品住宅價格環比算數平均增幅為0.73%，依然保持高位，但15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落。

其中，合肥降幅最為明顯，同比下調7.4個百分點，廈門同比下降6.6個百分點，南京降5.5個百分點，上海、杭州也分別下調4.4%和3.5%。環比方面，5個城市漲幅有所回落。其中，上海、南京、福州環比下調1%，合肥環比下調2%，天津下調3%。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，因地制宜、因城施策的房地產調控政策繼續發揮作用，4月，15個城市新建商品住宅價格同比漲幅全線回落，環比方面，9個城市新建商品住宅價格下降或持平。

從70城數據來看，有30城新建商品住宅價格同比漲幅回落。其中，回落城市中有23個為一二線城市。

劉建偉表示，初步測算，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續7個月回落，4月比3月回落2.8個百分點；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續5個月回落，4月比3月回落1個百分點；從環比看，4月70個城市中有23個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，比3月增加13個；7個城市由上月上漲轉為持平或下降；3個城市降幅擴大。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，在樓市深度調控下，4月房價變動明顯分化。其中，全面進入調控周期的一二線城市，房價漲幅明顯收窄。整體表現為，一線城市明顯降溫，二線逐漸平穩，三線城市有所上升。

事實上，除廣州上漲1.4%外，4月房價漲幅較大城市均為此輪調控外的二三線城市。統計局數據顯示，70大中城市中，62個城市環比上漲，其中，26個城市漲幅超過1%，3個城市漲幅超過2%。具體來看，唐山4月房價環比上漲2.3%，蚌埠環比上漲2.2%，宜昌環比上漲2.1%，北海上漲1.9%，沈陽上漲1.8%，揚州、金華上漲1.7%，昆明、西安、韶關則分別上漲1.6個百分點。

對此，張大偉解釋稱，熱點城市調控全線加碼，投資需求因此外溢至此前漲幅較低的城市。

4月房地產成交量也同樣出現了分化趨勢。其中，四個一線城市成交面積環比下滑31%，其中，廣州環比降幅為47%，北京同比下降35%，上海同比降幅也超4成。二線城市方面，城市成交面積環比上升4%，同比下降28%。三線城市則出現了成交面積同、環比均漲的現象，環比上升13%，同比亦上漲16%。

警惕 土地市場升溫投資熱情不減

事實上，三線城市集體大幅度上漲的根本原因在于購房者投資熱情未減。調控措施多著眼于“限”，雖然抑制了成交，但未能從根本上抑制購房投資需求。

CRIC研究中心研究員楊科偉表示，在需求外溢、投機心理難平的同時，供求不均加劇了樓市拉鋸戰。

CRIC研究中心數據顯示，受限價政策影響，熱點城市嚴控預售證審批，新增供應量仍處低位，29個重點城市商品住宅新增供應量同、環比分別減少35%和5%，供應持續偏緊的局面并未有所好轉，其中，有13個城市新增供應量環比上升，占44.8%。但從同比來看，29個城市中僅貴陽、青島、鄭州、寧波、昆明供應量上漲。

具體來看，一線城市環比下降13%，同比更是銳減54%，上海、深圳連續兩月回升，但相比去年同期跌幅仍在55%以上；二三線城市環比微降4%，重慶、鄭州等城市供應量顯著提升，環比漲幅超70%，廈門、福州供應量降至歷史低位，不足5萬平方米，環比跌幅均在90%左右。

在樓市高強度調控下，與樓市供求持續低迷相對應，土拍熱度仍在繼續。CRIC數據顯示，盡管土地市場成交量連續四個月走低，平均溢價率也較3月有所下降，但成交均價環比依然大漲20%，一方面是熱點城市地塊稀缺導致競爭激烈，另一方面是部分房企拿地補倉意愿強烈。

楊科偉表示，從日前統計局發布的房地產開發投資數據也可看出，房地產開發投資增速延續自去年下半年以來持續回升的態勢，再創兩年以來新高，這體現了房企對后市預期的看好。

張大偉也同意上述觀點，他認為，供應不足導致買賣市場供需懸殊。過去兩年，樓市整體資金流入明顯，但從土地供應角度看，2016年的土地供應，一二線城市明顯偏少，一線城市合計供應住宅規劃建筑面積只有1739.34萬平方米，二線城市只有42559萬平方米，剔除其中的大量配套建設，實際供應的純住宅面積遠不夠消化量。

預判 調控高壓不減擴圍在即

針對不斷上漲的房價，三四線城市也相繼采取措施為市場降溫。

統計局發布數據的當天，4月漲幅第一名的唐山便發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》，指出對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供在我市連續1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在路南區、路北區、高新技術產業開發區范圍內限購1套住房(所稱住房均含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在我市連續1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在以上范圍內向其售房。

15日，開封市政府出臺《關于規范房地產開發企業行為維護房地產市場秩序的通知》，要求在開封市區內購買的新建住房，取得不動產權證滿3年方可轉讓；原則上，新房半年內漲幅不得高于5%，一年內漲幅不得高于10%。

此外，海南瓊中、保亭縣也分別表示，在該縣范圍內，非本省戶籍居民家庭限購1套住房；在該縣范圍內，暫停向在本省擁有1套及以上住房的非本省戶籍居民家庭出售住房；禁止期房轉讓和限制現房轉讓等。

調控收緊版圖正向四線甚至更低級別城市擴圍。中原地產研究中心統計，去年9月底以來，各城市陸續出臺的房地產相關政策超過百項，房地產調控高壓不減。成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、濟南、西安、南京、開封、三亞等多地，再加上河北省環京重點區域全部采取限售措施。

張大偉表示，目前樓市的減法已經做到極致，從限購到限貸，從限價到限售，再到一線城市全線“限商”，樓市進入了五限時代。從本輪政策來看，調控目標是明顯的托底蓋帽，約束房價上漲過快區域，去庫存城市政策平穩。因此，在整體市場熱度從過去一二線轉移到三四線城市的背景下，預計調控將繼續向更低層次擴圍，調控的城市數量也將繼續增加，調控內容也將更加嚴格。