北京、上海、成都等地全面叫停“商改住”項目——

堵死限購漏洞 穩定樓市預期

商住房本身是房地產市場的權宜產品，有的是違規改建，有的在消防等方面存在隱患，此次調控是對市場的一次全面規范。

此次調控的意義在于堵住限購漏洞，使炒房資金不能轉戰商住房，切實實現“房子是用來住的，不是用來炒的”。

近來，各地商住房調控持續加碼。有報道稱，目前北京各銀行商住房全部暫停抵押；廣州多家銀行也不能做商住房抵押貸款。有關專家分析認為，銀行暫停抵押是對商住房調控的一個補充性政策，暫停也充分說明了政策收緊的導向。“因為不限購，又可以居住，商住公寓從過去人見人愛的香餑餑，在新的限購政策出臺以后又變成了人人喊打的過街老鼠。”中原地產首席分析師張大偉表示，這一輪商住房調控政策最嚴厲的莫過于北京。

3月26日，北京市多部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明令禁止將商業辦公類項目擅自改變為居住等用途；4月18日，北京市住房城鄉建設委、北京市規劃國土委聯合發布《關于嚴格商業辦公類項目規劃建設行政審批的通知》，明確了嚴格商業辦公類項目監管的實施“細則”；4月19日，《關于進一步加強產業項目管理的通知》下發，相應的監管實施細則落地；4月23日出臺的監管實施“細則”，則對商辦項目有了更明確的管理辦法。

不到一個月的時間，北京樓市作為全國樓市的風向標，商住房市場調控接連加碼，在全國范圍內引起了極大反響。“此次北京調控商住房，從限購、限貸、限制房屋用途等方面，都作出了明確規定。商住房本身是房地產市場的權宜產品，有的是違規改建，有的在消防等方面存在隱患，此次調控是對市場的一次全面規范。”方正證券房地產行業首席分析師夏磊說。

不僅北京如此，上海、成都、廣州等地都進一步出臺商住房調控政策，明確要求嚴禁把辦公用地更改為居住用途，并對項目產品的開發、銷售等方面作出了嚴格的限定。4月21日，上海市規劃和國土資源管理局發布《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》，加強對經營性用地出讓的管理。該規定要求，出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公，商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。

同日，成都市相關部門聯合發出《關于進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》，嚴禁新建商業、辦公類項目（含商兼住、住兼商項目中的商業、辦公部分）改變為居住用途，商業、辦公類建設項目（不含酒店）宜采用公共走廊、公共衛生間式布局，不得設置外挑陽臺，不得采用住宅套型式布局與功能設計；不得接入天然氣；水電氣使用均按照商用標準收費；不得以任何方式違規宣傳房屋可以用于居住。

“此次調控的意義在于堵住限購漏洞，使炒房資金不能轉戰商住房，切實實現‘房子是用來住的，不是用來炒的’。”夏磊表示，商住房的土地性質，是辦公、商業用地，并無居住用途。近年來因商業地產銷售形勢不好，住宅持續熱銷，一些開發商在商辦用地上以酒店式公寓、辦公式公寓的名義建造商住房，直接違反了規劃用途。

通過此番調控，商住房未來的持有價值能否保值，是目前大眾關心的問題之一。對此張大偉表示，在一二線城市因為限購或者住宅高價，才有商住房的市場空間。三四線城市住宅存在庫存積壓，商住房市場空間不大。未來一二線城市商住房的政策壓力將越來越大，特別是一線城市，除了核心區，其余區域的商住房持有價值都不會太高。

“按照政策規定，未來商住房雖然可以出售給個人，但必須符合在京無房，且有相應的社保和納稅等資格。加之商業銀行暫停抵押貸款，使得商住房的吸引力遠小于普通住房。”夏磊說。

此外，對于商住房調控會否影響商品房價格，夏磊表示，商住房熱度降了，市場整體的熱度會下降。在北京房地產市場中，商住房份額占比本就不大，因此對商品房影響不會太大。(記者 祝君壁)