2016年全國的商品房成交量打破此前“天花板”，多數(shù)城市成交創(chuàng)新高，隨之而來的是政策的收緊。在政策面去庫存與調(diào)控并舉之下，2017年是“分化之年”，同樣都是出臺調(diào)控政策，但在調(diào)控政策之下壓力將大相徑庭。

就1月各城市成交而言，受到供應(yīng)不濟(jì)以及春節(jié)部分城市備案數(shù)據(jù)滯后等影響，成交量環(huán)比均出現(xiàn)大幅下滑，這一點(diǎn)在一線城市中尤為明顯，北京、上海環(huán)比跌幅超過40%。二、三線城市當(dāng)中，南京、東莞、常州成交環(huán)比上漲。

1月份的市場走勢，往往對全年房地產(chǎn)走勢有很多影響，從目前看，調(diào)控城市根據(jù)政策壓力大致可分為以下三類：

第一，壓力相對較輕的城市：武漢、南寧、常州等。

武漢去年價(jià)格增長7%。未來三年武漢供應(yīng)量充足，成交量繼續(xù)穩(wěn)步上漲問題不大。像常州這類不限購的三線城市，在熱點(diǎn)城市需求外溢之下，2017年市場相對壓力較小。需要警惕的是，現(xiàn)階段房價(jià)過快上漲可能將面臨一個較大的調(diào)控。

第二，壓力相對較大的城市：北京、上海、深圳、南京、西安、福州等。

一線城市中除廣州以外，其余三個城市政策壓力將很大程度上影響未來市場，尤其是對價(jià)格限制和典型物業(yè)打擊上威力十足。就2017年而言，延續(xù)嚴(yán)控的政策已達(dá)成共識，無論是新盤定位、推貨節(jié)奏、價(jià)格預(yù)期、營銷策略等會以此為依據(jù)。

二線城市中，西安、南京、沈陽、福州今年樓市也需謹(jǐn)慎小心。西安庫存壓力較大，限購之下，今年仍困難重重。而南京在政策收緊之下，成交量快速下降，新房市場成交持續(xù)低位徘徊，雖然沒有去化壓力，但供應(yīng)受限，成交量能否止跌回穩(wěn)較為關(guān)鍵。

第三，相對較為樂觀的城市：成都、青島、廣州等。

2016年的廣州在一線城市當(dāng)中“一枝獨(dú)秀”，商品住宅市場供不應(yīng)求加劇，成交量、成交均價(jià)、成交金額也再創(chuàng)歷史新高。但經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要構(gòu)成有效支撐下，廣州房價(jià)將保持緩慢上漲。另外，在商業(yè)/公寓可以改為租賃住宅政策推動下，這一塊原本平淡的市場將會回暖。而成都在經(jīng)歷了去年“量價(jià)齊升”后，如果2017年政府不追加更苛刻的政策，成都市場我認(rèn)為整體看漲，且看漲的幅度不亞于2016年全年漲幅。

易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁 丁祖昱